鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＫ３０４Ｙ -53	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	ＨＫ３０４Ｙ -55	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.7m市道、中間画地		商業 (100,500)
c	ＨＫ３０４Ｙ -54	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.3m市道、中間画地		商業 (100,378)
d	ＫＴ３０４Ｙ -59	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東22m市道、北5.6m、角地		商業 (100,600)
e	ＨＫ３０４Ｙ -56	神戸市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東36m市道、北東10m、角地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 825,217	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	880,231	100 [ 93.1]	945,468	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	945,000
b	(　 ) 529,723	100 [ 100.0]	[ 94.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	498,999	100 [ 58.1]	858,862		859,000
c	(　 ) 527,535	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	506,434	100 [ 54.4]	930,945		931,000
d	(　 ) 1,440,338	100 [ 130.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,012,985	100 [ 99.0]	1,023,217		1,020,000
e	(　 ) 990,401	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	929,090	100 [ 97.0]	957,825		958,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 931,000 円／㎡]

神戸中央 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,115,731	4,000,940	12,114,791	9,256,800	2,857,991	（　0.9578） 2,737,384	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	73,983,351 円　　　　（　 813,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	75.00	Ｓ7	525.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	91 ㎡	7.0 m x 12.5 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階から７階事務所、各階部分賃貸。

⑦有効率　 73.6 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	65.0	48.75	4,064	198,120	3.0	594,360
							3.0	594,360
2～ 7	事務所	75.00	75.0	56.25	3,387	190,519	3.0	571,557
							3.0	571,557
～

～

～

計		525.00	73.6	386.25		1,341,234		4,023,702
								4,023,702

⑨年額支払賃料	1,341,234 円　×　12ヶ月　＝　 16,094,808 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 386.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,094,808 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 804,740 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,290,068 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,023,702 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,225 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,023,702 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 787,438 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,115,731 円　　　　（　 177,096 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＭ３０４賃　　　　-5	3,497 ( 3,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,506	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,570 円/㎡　月額支払賃料（　 3,387 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＡ３０４賃　　　　-11	3,348 ( 3,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,647
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸中央 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	912,000 円	152,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	804,740 円	16,094,808　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 688,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,292,000 円	152,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,000,940 円　（　　　　　　 43,966 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	152,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,256,800 円（　　　　　 101,723 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,115,731 円
②総費用	4,000,940 円
③純収益　①－②	12,114,791 円
④建物等に帰属する純収益	9,256,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,857,991 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,737,384 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,081 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,983,351 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 813,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
神戸中央 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸中央 5-21

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　小林　照幸

TEL.

鑑定評価額

80,800,000 円

１㎡当たりの価格

888,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	760,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市中央区下山手通３丁目６番７外｢下山手通３－６－５｣				②地積　(㎡)	91 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ5	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南西22m市道、背面道	水道、ガス、下水	元町 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道、背面道

交通

施設

元町駅北方

250m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

三宮中心からやや離れた「鯉川筋」沿いの商業地域で、多業種からの需要が見込まれる。一方、コロナ禍で経済
情勢は見通しにくく、需要は力強さに欠け、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 905,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 732,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は神戸市中西部の駅徒歩圏で、高容積が図られる主として広幅員道路沿いの商業地域と判断する。需
要者の中心は資本力、地縁的選好を有する商業施設用地を求める事業者等である。昨今の経済諸施策等から、同圏域に
位置する店舗等需要が顕在化しており需要は底堅いが、コロナ禍により経済情勢は見通しにくく、地価は弱含んでいる
。中心価格帯は取引自体に個別性が強く把握することは困難だが、同程度の規模であれば８千万円程度と目される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鯉川筋沿いの店舗、賃貸事務所ビルが多い商業地域である。取引事例については同一需給圏内の類似地域等に存する事
例を収集し、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重視されるべきであるが、一部
想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づ
け代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,220,000 円／㎡

[ 94.3]
100

100
[100.0]

100
[129.8]

[100.0]
100

886,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    945,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区は三宮センター街周辺を中心に土地需
要は旺盛であるが、周辺部には、中心部程の
高揚感はない。

元町駅の徒歩圏、「鯉川筋」沿いの商業地域
で相応の顧客層を有するが、商業地としての
活気に欠ける。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ３０４Ｙ -59	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東22m市道、北5.6m、角地		商業 (100,600)
b	ＨＫ３０４Ｙ -55	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.7m市道、中間画地		商業 (100,500)
c	ＨＫ３０４Ｙ -56	神戸市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東36m市道、北東10m、角地		商業 (100,600)
d	ＨＫ３０４Ｙ -54	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.3m市道、中間画地		商業 (100,378)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,440,338	100 [ 130.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,012,985	100 [ 111.9]	905,259	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	905,000
b	(　 ) 529,723	100 [ 100.0]	[ 94.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	498,999	100 [ 55.4]	900,720		901,000
c	(　 ) 990,401	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	929,090	100 [ 102.8]	903,784		904,000
d	(　 ) 527,535	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	506,434	100 [ 56.8]	891,609		892,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +13.0
a	買進み	％／月 -0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 905,000 円／㎡]

神戸中央 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,844,564	3,892,200	11,952,364	9,378,600	2,573,764	（　0.9578） 2,465,151	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	66,625,703 円　　　　（　 732,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	75.00	Ｓ7	525.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	91 ㎡	7.0 m x 12.5 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の状況、賃貸需要等を総合的に考慮して１階店舗、２～７階事務所の各階部分賃貸による店舗・事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 73.6 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	65.0	48.75	4,130	201,338	3.0	604,014
							3.0	604,014
2～ 7	事務所	75.00	75.0	56.25	3,438	193,388	3.0	580,164
							3.0	580,164
～

～

～

計		525.00	73.6	386.25		1,361,666		4,084,998
								4,084,998

⑨年額支払賃料	1,361,666 円　×　12ヶ月　＝　 16,339,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 386.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,339,992 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,307,199 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,032,793 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,084,998 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,582 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,084,998 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 774,189 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,844,564 円　　　　（　 174,116 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０４賃　　　　-28	4,046 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,746	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,624 円/㎡　月額支払賃料（　 3,438 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＫ３０４賃　　　　-26	3,056 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,595
c	ＭＫ３０４賃　　　　-14	3,151 ( 3,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,531

神戸中央 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	770,000 円	154,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	817,000 円	16,339,992　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 688,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,309,000 円	154,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,892,200 円　（　　　　　　 42,771 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	154,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,378,600 円（　　　　　 103,062 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,844,564 円
②総費用	3,892,200 円
③純収益　①－②	11,952,364 円
④建物等に帰属する純収益	9,378,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,573,764 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,465,151 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,090 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,625,703 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 732,000 円／㎡）