鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ３０４国 -14	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8.1m市道、中間画地		商業 (100,486)
b	ＨＫ３０４Ｙ -37	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、南西7.5m、角地		近商 (100,400)
c	ＡＴ３０４国 -34	神戸市灘区		更地	（　）	不整形	南東28m国道、西4m、角地		近商 (100,300)
d	ＴＴ３０４Ｙ -42	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m市道、南西8.5m、角地		２住居 (80,200)
e	ＫＴ３０４Ｙ -38	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、北西3m、角地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 442,202	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	340,155	100 [ 82.8]	410,815	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	411,000
b	(　 ) 606,357	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	564,201	100 [ 133.5]	422,622		423,000
c	(　 ) 558,581	100 [ 130.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	434,844	100 [ 103.0]	422,179		422,000
d	(　 ) 361,193	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	355,823	100 [ 87.4]	407,120		407,000
e	(　 ) 343,321	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	324,834	100 [ 77.6]	418,601		419,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	同族会社間売買	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
c	同族会社間売買	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -29.0
e	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 416,000 円／㎡]

神戸中央 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,460,342	1,602,885	5,857,457	4,520,250	1,337,207	（　0.9578） 1,280,777	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	34,615,595 円　　　　（　 353,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	Ｓ4	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	98 ㎡	7.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の状況等を考慮して、１階はフロア貸し店舗、２階以上は各階部分賃貸による約２６㎡の単身者向け賃貸住宅を想定した。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	70.0	49.00	3,975	194,775	3.0	584,325
							3.0	584,325
2～ 3	住宅	70.00	75.0	52.50	2,712	142,380	1.0	142,380
							2.0	284,760
4～ 4	住宅	70.00	75.0	52.50	2,729	143,273	1.0	143,273
							2.0	286,546
～

～

計		280.00	73.8	206.50		622,808		1,012,358
								1,440,391

⑨年額支払賃料	622,808 円　×　12ヶ月　＝　 7,473,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 206.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,473,696 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 373,685 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,100,011 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,012,358 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,617 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,440,391 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 350,714 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,460,342 円　　　　（　 76,126 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＴ３０４賃　　　　-2	2,415 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [111.0]	100 [ 95.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	2,899	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,830 円/㎡　月額支払賃料（　 2,712 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＴ３０４賃　　　　-5	2,378 ( 2,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,751
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸中央 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	367,500 円	73,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	373,685 円	7,473,696　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 624,700 円	73,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,500 円	73,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,500 円	73,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,602,885 円　（　　　　　　 16,356 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,500,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0615	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0558 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,520,250 円（　　　　　 46,125 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,460,342 円
②総費用	1,602,885 円
③純収益　①－②	5,857,457 円
④建物等に帰属する純収益	4,520,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,337,207 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,280,777 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,069 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,615,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 353,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
神戸中央 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸中央 5-16

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　林　健太郎

TEL.

鑑定評価額

39,700,000 円

１㎡当たりの価格

405,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市中央区二宮町４丁目５１１番｢二宮町４－９－２６｣				②地積　(㎡)	98 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	店舗兼住宅ＬＳ2	小売店舗、店舗併用住宅等が多い商業地域	北東10m市道	水道、ガス、下水	三ノ宮 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

三ノ宮駅北東方

550m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、店舗併用住宅等が多い商業地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地
価は横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 416,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 363,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、神戸市に存する商業地域及び住商混在地域で、需要者は圏域内に地縁を有する法人や個人事業者
が中心であり、不動産需給は概ね安定している。商業地の取引は、取引自体が少ないうえに画地規模等も様々であり、
中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場における流通性の観点から、実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。近隣地域
は小売店舗、店舗併用住宅等が多い商業地域であり、需要者は収益性を重視した意思決定を行うと思料するが、賃貸借
条件の個別性が強く、規範性の高い賃貸事例を収集できなかった。したがって、本件では、実証性に優れた比準価格を
重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 445,000 円／㎡

[100.2]
100

100
[100.0]

100
[110.1]

[100.0]
100

405,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    405,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐな
か、景気は基調として持ち直している。個人
消費も持ち直しつつあり、設備投資は堅調に
推移している。

小売店舗、店舗併用住宅等が多い商業地域で
あり、地域内には格別の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ３０４Ｙ -39	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		２住居 (70,300)
b	ＴＴ３０４Ｙ -44	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m市道、西5.4m、角地		２住居 (80,300)
c	ＫＴ３０４Ｙ -38	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、北西3m、角地		近商 (100,400)
d	ＯＡ３０４Ｙ -36	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、北東3m、準角地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 521,599	100 [ 100.0]	[ 94.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	493,954	100 [ 116.4]	424,359	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	424,000
b	(　 ) 394,141	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	375,372	100 [ 84.9]	442,134		442,000
c	(　 ) 343,321	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	324,834	100 [ 85.2]	381,261		381,000
d	(　 ) 343,273	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	333,652	100 [ 80.7]	413,447		413,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 416,000 円／㎡]

神戸中央 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,530,350	1,679,846	5,850,504	4,476,150	1,374,354	（　0.9578） 1,316,356	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	35,577,189 円　　　　（　 363,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	Ｓ4	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	98 ㎡	7.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗フロア貸し、２～４Ｆ単身者向け住宅、１Ｋ（平均専用面積約２６㎡）。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	70.0	49.00	4,082	200,018	3.0	600,054
							3.0	600,054
2～ 4	住宅	70.00	75.0	52.50	2,721	142,853	1.0	142,853
							2.0	285,706
～

～

～

計		280.00	73.8	206.50		628,577		1,028,613
								1,457,172

⑨年額支払賃料	628,577 円　×　12ヶ月　＝　 7,542,924 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 206.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,542,924 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 377,146 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,165,778 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,028,613 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,772 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,457,172 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 354,800 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,530,350 円　　　　（　 76,840 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＫ３０４賃　　　　-11	2,956 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,815	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,840 円/㎡　月額支払賃料（　 2,721 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＫ３０４賃　　　　-14	3,204 ( 3,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,877
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸中央 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	441,000 円	73,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	377,146 円	7,542,924　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 624,700 円	73,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,500 円	73,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,500 円	73,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,679,846 円　（　　　　　　 17,141 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,500,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,476,150 円（　　　　　 45,675 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,530,350 円
②総費用	1,679,846 円
③純収益　①－②	5,850,504 円
④建物等に帰属する純収益	4,476,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,374,354 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,316,356 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,432 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,577,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 363,000 円／㎡）