鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ３０４国 -20	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、北3m、東3m、三方路		商業 (100,240)
b	ＡＴ３０４国 -19	神戸市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	ＫＴ３０４国 -45	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南22m市道、北7.9m、東11m、西4m、四方路		商業 (100,544)
d	ＮＭ３０４Ｙ -36	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東22m市道、南東6m、角地		商業 (100,600)
e	ＴＴ３０４Ｙ -40	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南西15m市道、中間画地		２住居 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 808,342	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	765,230	100 [ 67.5]	1,133,674	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,130,000
b	(　 ) 1,066,430	100 [ 130.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	808,846	100 [ 73.5]	1,100,471		1,100,000
c	(　 ) 1,678,467	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	1,586,914	100 [ 138.4]	1,146,614		1,150,000
d	(　 ) 977,526	100 [ 100.0]	[ 93.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	868,602	100 [ 77.2]	1,125,132		1,130,000
e	(　 ) 673,731	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	968,248	100 [ 83.5]	1,159,578		1,160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	隣地購入	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
b	隣地購入	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,140,000 円／㎡]

神戸中央 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,311,018	7,647,246	22,663,772	15,590,400	7,073,372	（　0.9578） 6,774,876	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	183,104,757 円　　　　（　 974,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	140.00	ＲＣ5F1B	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	188 ㎡	10.0 m x 19.8 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離： 55.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～５階の部分賃貸による店舗ビルを想定。

⑦有効率　 62.5 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	140.00	50.0	70.00	4,200	294,000	10.0	2,940,000
							5.0	1,470,000
1～ 1	店舗	140.00	65.0	91.00	6,600	600,600	10.0	6,006,000
							5.0	3,003,000
2～ 5	店舗	140.00	65.0	91.00	4,684	426,244	4.0	1,704,976
							4.0	1,704,976
～

～

計		840.00	62.5	525.00		2,599,576		15,765,904
								11,292,904

⑨年額支払賃料	2,599,576 円　×　12ヶ月　＝　 31,194,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,194,912 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,119,491 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,075,421 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,765,904 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 141,893 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,292,904 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,093,704 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,311,018 円　　　　（　 161,229 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０４賃　　　　-16	4,481 ( 4,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	5,001	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,021 円/㎡　月額支払賃料（　 4,684 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＭ３０４賃　　　　-4	4,843 ( 4,583)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	5,045
c	ＴＴ３０４賃　　　　-7	4,327 ( 4,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	5,017

神戸中央 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,536,000 円	256,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,559,746 円	31,194,912　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,863,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,176,000 円	256,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	256,000 円	256,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	256,000 円	256,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,647,246 円　（　　　　　　 40,677 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	256,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,590,400 円（　　　　　 82,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,311,018 円
②総費用	7,647,246 円
③純収益　①－②	22,663,772 円
④建物等に帰属する純収益	15,590,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,073,372 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,774,876 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,037 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,104,757 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 974,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
神戸中央 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸中央 5-10

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　林　健太郎

TEL.

鑑定評価額

209,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	950,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市中央区中山手通１丁目４番１６｢中山手通１－４－１１｣				②地積　(㎡)	188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:2	店舗Ｓ5F1B	中層の飲食店舗ビルが建ち並ぶ商業地域	西7.5m市道	水道、ガス、下水	三ノ宮 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 35 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

三ノ宮駅西方

350m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は市内を代表する繁華な歓楽街で、飲食店舗ビルが建ち並ぶ商業地域であり、新型コロナウイルス感染
症の影響により、店舗の賃貸需給が一時的に緩和しており、地価は下落傾向に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,000,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は三宮・元町エリアに形成された歓楽街を中心に、神戸市中央区内の商業地域である。需要者の中心は地縁
性を有する地元法人や経営者のほか、圏域外の投資家等も見受けられる。新型コロナウイルス感染症の影響により、店
舗の賃貸需給が緩和しており、賃料負担力の低下を考慮して、地価は下落と判断した。商業地の取引は、取引自体が少
ないうえに画地規模等も様々であり、中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場における流通性の観点から、実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。近隣地域
は中層の飲食店舗ビルが建ち並ぶ商業地域であり、需要者は収益性を重視した意思決定を行うと思料するが、賃貸借条
件の個別性が強く、規範性の高い賃貸事例を収集できなかった。したがって、本件では、実証性に優れた比準価格を重
視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,220,000 円／㎡

[ 94.3]
100

100
[100.0]

100
[104.0]

[100.0]
100

1,110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐな
か、景気は基調として持ち直している。個人
消費も持ち直しつつあり、設備投資は堅調に
推移している。

中層の飲食店舗ビルが建ち並ぶ商業地域であ
り、地域内には格別の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-6.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ３０４Ｙ -38	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南22m市道、東4m、西3m、三方路		商業 (100,700)
b	ＫＴ３０４国 -45	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南22m市道、北7.9m、東11m、西4m、四方路		商業 (100,544)
c	ＫＴ３０４Ｙ -59	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東22m市道、北5.6m、角地		商業 (100,600)
d	ＫＴ３０４Ｙ -39	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	東33m県道、北11m、西4m、三方路		商業 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,963,351	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	2,044,378	100 [ 175.0]	1,168,216	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,170,000
b	(　 ) 1,678,467	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	1,586,914	100 [ 151.4]	1,048,160		1,050,000
c	(　 ) 1,440,338	100 [ 130.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,012,985	100 [ 87.3]	1,160,349		1,160,000
d	(　 ) 1,646,088	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 81.3]	2,054,546	100 [ 173.3]	1,185,543		1,190,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	買進み	％／月 -0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 -0.36	画地　　　　 -18.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,140,000 円／㎡]

神戸中央 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,511,039	7,657,561	22,853,478	15,590,400	7,263,078	（　0.9578） 6,956,576	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	188,015,568 円　　　　（　 1,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	140.00	ＲＣ5F1B	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	188 ㎡	10.0 m x 19.8 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離： 55.0 ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１Ｆ～５Ｆ店舗、各階部分賃貸。

⑦有効率　 62.5 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	140.00	50.0	70.00	4,248	297,360	10.0	2,973,600
							5.0	1,486,800
1～ 1	店舗	140.00	65.0	91.00	6,608	601,328	10.0	6,013,280
							5.0	3,006,640
2～ 5	店舗	140.00	65.0	91.00	4,720	429,520	4.0	1,718,080
							4.0	1,718,080
～

～

計		840.00	62.5	525.00		2,616,768		15,859,200
								11,365,760

⑨年額支払賃料	2,616,768 円　×　12ヶ月　＝　 31,401,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,401,216 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,140,122 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,261,094 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,859,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 142,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,365,760 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,107,212 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,511,039 円　　　　（　 162,293 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＫ３０４賃　　　　-12	5,290 ( 5,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	5,202	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,060 円/㎡　月額支払賃料（　 4,720 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＴ３０４賃　　　　-6	4,669 ( 4,430)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	4,913
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸中央 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,536,000 円	256,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,570,061 円	31,401,216　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,863,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,176,000 円	256,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	256,000 円	256,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	256,000 円	256,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,657,561 円　（　　　　　　 40,732 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	256,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,590,400 円（　　　　　 82,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,511,039 円
②総費用	7,657,561 円
③純収益　①－②	22,853,478 円
④建物等に帰属する純収益	15,590,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,263,078 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,956,576 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,003 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188,015,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,000,000 円／㎡）