鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ３０４Ｙ -38	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南22m市道、東4m、西3m、三方路		商業 (100,700)
b	ＫＴ３０４国 -45	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南22m市道、北7.9m、東11m、西4m、四方路		商業 (100,544)
c	ＫＴ３０４Ｙ -59	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東22m市道、北5.6m、角地		商業 (100,600)
d	ＮＭ３０４Ｙ -36	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東22m市道、南東6m、角地		商業 (100,600)
e	ＡＴ３０４国 -19	神戸市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,963,351	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	2,044,378	100 [ 173.9]	1,175,606	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,180,000
b	(　 ) 1,678,467	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	1,586,914	100 [ 135.2]	1,173,753		1,170,000
c	(　 ) 1,440,338	100 [ 130.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,012,985	100 [ 84.0]	1,205,935		1,210,000
d	(　 ) 977,526	100 [ 100.0]	[ 93.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	868,602	100 [ 74.2]	1,170,623		1,170,000
e	(　 ) 1,066,430	100 [ 130.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	808,846	100 [ 70.6]	1,145,674		1,150,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +55.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	買進み	％／月 -0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	隣地購入	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
e	隣地購入	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,180,000 円／㎡]

神戸中央 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,988,421	8,278,702	24,709,719	17,478,300	7,231,419	（　0.9374） 6,778,732	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	183,208,973 円　　　　（　 969,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ7	910.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	189 ㎡	10.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３～７階事務所の各階部分賃貸による店舗・事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 72.1 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	65.0	84.50	8,100	684,450	8.0	5,475,600
							4.0	2,737,800
2～ 2	店舗	130.00	65.0	84.50	5,460	461,370	8.0	3,690,960
							4.0	1,845,480
3～ 7	事務所	130.00	75.0	97.50	3,412	332,670	5.0	1,663,350
							3.0	998,010
～

～

計		910.00	72.1	656.50		2,809,170		17,483,310
								9,573,330

⑨年額支払賃料	2,809,170 円　×　12ヶ月　＝　 33,710,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 656.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,710,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,696,803 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,013,237 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,483,310 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 160,846 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,573,330 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,814,338 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,988,421 円　　　　（　 174,542 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０４賃　　　　-1	3,585 ( 3,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,515	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,602 円/㎡　月額支払賃料（　 3,412 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＯＡ３０４賃　　　　-10	3,103 ( 3,073)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,651
c	ＯＡ３０４賃　　　　-11	3,348 ( 3,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,639

神戸中央 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,722,000 円	287,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,685,502 円	33,710,040　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,857,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,439,500 円	287,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	287,000 円	287,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	287,000 円	287,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,278,702 円　（　　　　　　 43,803 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	287,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 910.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,478,300 円（　　　　　 92,478 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,988,421 円
②総費用	8,278,702 円
③純収益　①－②	24,709,719 円
④建物等に帰属する純収益	17,478,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,231,419 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,778,732 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,866 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,208,973 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 969,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
神戸中央 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸中央 5-7

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　村本　健次

TEL.

鑑定評価額

217,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	980,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市中央区北長狭通３丁目１番１８外｢北長狭通３－１－１４｣				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ7F1B	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北東15m市道	水道、ガス、下水	元町 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

トアロード地区景観形成市民
協定

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

元町駅北東方

250m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍で激減した客足が戻りつつあり、トアロード沿いの商業地域として現状維持と予測するが、近時は原材
料や燃料代の高騰から店舗の賃料負担力が弱く、当該影響から来店型店舗の業態に変化が生じる懸念がある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,210,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,090,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は三宮中心部外延で、かつ視認性に優れた準幹線道路沿いに位置する高度商業地域と判断する。同圏域は三
宮中心部の商業地域と趣が異なることから地縁的選好性を有する事業者等を主な需要者層として相応の需要が想定され
るが、コロナ禍の長期化や原材料高騰等の影響から賃料負担力は依然として弱く以前の旺盛な需要回復は見込み難い状
況にある。需要の中心価格帯は取引自体に個別性が強く把握は困難だが同程度の規模ならば２億円程度と目される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件需要者は相場観を念頭に対収益取得コストを意識するため流通性を反映する比準価格の説得力は高いが、本件標準
地との要因比較による補修正を抑えて評価主体の恣意性を排除できた事例はなく規範性がやや欠ける。一方、収益価格
は手法適用で不確実要素が含まれる短所はあるが、本件標準地に関する市場の特性を反映した理論的価格として指標と
なり得る。以上の検討及び指定基準地の価格との検討を踏まえ両試算価格をそれぞれ重視して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,170,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による会食控え等の解除で激減した
客足が戻ったが、昨今の原材料や燃料代高騰
の影響から一部の来客型業態には依然弱含み
感がみられる。

神戸の代表的ストリート「トアロード」沿い
にあるが、近時の原材料や燃料代高騰の影響
もあり地域のポテンシャルが発揮できていな
い状況である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-5.7 ％

-1.7 ％

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ３０４国 -30	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東15m市道、中間画地		商業 (100,800)
b	ＫＴ３０４国 -45	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南22m市道、北7.9m、東11m、西4m、四方路		商業 (100,544)
c	ＮＭ３０４Ｙ -36	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東22m市道、南東6m、角地		商業 (100,600)
d	ＡＴ３０４Ｙ -38	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南22m市道、東4m、西3m、三方路		商業 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,000,000	100 [ 130.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,064,615	100 [ 254.1]	1,206,067	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,210,000
b	(　 ) 1,678,467	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	1,586,914	100 [ 123.8]	1,281,837		1,280,000
c	(　 ) 977,526	100 [ 100.0]	[ 93.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	868,602	100 [ 78.5]	1,106,499		1,110,000
d	(　 ) 1,963,351	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	2,044,378	100 [ 165.0]	1,239,017		1,240,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +95.0
a	買進み	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +47.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,210,000 円／㎡]

神戸中央 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,819,124	7,640,502	24,178,622	16,016,700	8,161,922	（　0.9374） 7,650,986	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	206,783,405 円　　　　（　 1,090,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ7	910.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	189 ㎡	10.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸需要等を総合的に考慮して１・２階店舗、３～７階事務所の各階部分賃貸による店舗・事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 72.1 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	65.0	84.50	8,398	709,631	2.0	1,419,262
							2.0	1,419,262
2～ 2	店舗	130.00	65.0	84.50	5,878	496,691	2.0	993,382
							2.0	993,382
3～ 7	事務所	130.00	75.0	97.50	3,359	327,503	2.0	655,006
							2.0	655,006
～

～

計		910.00	72.1	656.50		2,843,837		5,687,674
								5,687,674

⑨年額支払賃料	2,843,837 円　×　12ヶ月　＝　 34,126,044 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 656.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,126,044 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,412,604 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,713,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,687,674 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,687,674 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,054,495 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,819,124 円　　　　（　 168,355 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０４賃　　　　-7	2,055 ( 2,035)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	3,351	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,480 円/㎡　月額支払賃料（　 3,359 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＭＫ３０４賃　　　　-28	4,046 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,497
c	ＭＫ３０４賃　　　　-36	2,707 ( 2,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,581

神戸中央 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,315,000 円	263,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,706,302 円	34,126,044　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,857,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,235,500 円	263,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,640,502 円　（　　　　　　 40,426 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	263,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 910.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,016,700 円（　　　　　 84,744 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,819,124 円
②総費用	7,640,502 円
③純収益　①－②	24,178,622 円
④建物等に帰属する純収益	16,016,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,161,922 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,650,986 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,481 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,783,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,090,000 円／㎡）