鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ３０４国 -30	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東15m市道、中間画地		商業 (100,800)
b	ＡＴ３０４Ｙ -38	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南22m市道、東4m、西3m、三方路		商業 (100,700)
c	ＨＫ３０４Ｙ -28	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.1m市道、中間画地		商業 (100,642)
d	ＫＴ３０４Ｙ -39	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	東33m県道、北11m、西4m、三方路		商業 (100,700)
e	ＮＭ３０４Ｙ -37	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南25m市道、東3.5m、角地		商業地区計画等 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,000,000	100 [ 130.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,064,615	100 [ 110.2]	2,780,957	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,780,000
b	(　 ) 1,963,351	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	2,044,378	100 [ 74.1]	2,758,945		2,760,000
c	(　 ) 2,855,760	100 [ 100.0]	[ 95.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,715,828	100 [ 99.4]	2,732,221		2,730,000
d	(　 ) 1,646,088	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 81.3]	2,054,546	100 [ 73.4]	2,799,109		2,800,000
e	(　 ) 3,133,323	100 [ 130.0]	[ 124.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	3,407,215	100 [ 122.4]	2,783,672		2,780,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
a	買進み	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.36	画地　　　　 -18.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
e	買進み	％／月 +0.53	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,740,000 円／㎡]

神戸中央 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	321,658,823	109,200,929	212,457,894	131,236,000	81,221,894	（　0.9385） 76,226,748	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	2,117,409,667 円　　　　（　 2,330,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	630.00	Ｓ10F1B	6,930.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	800 ％	800 ％	910 ㎡	33.0 m x 27.5 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～１０階事務所、地下１階駐車場の各階部分賃貸を想定。

⑦有効率　 67.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	630.00	65.0	409.50	14,000	5,733,000	7.0	40,131,000
							3.0	17,199,000
2～10	事務所	630.00	75.0	472.50	4,065	1,920,713	5.0	9,603,565
							3.0	5,762,139
地下 1～ 1	駐車場	630.00

～

～

計		6,930.00	67.3	4,662.00		23,019,417		126,563,085
								69,058,251

⑨年額支払賃料	23,019,417 円　×　12ヶ月　＝　 276,233,004 円
⑩a共益費（管理費）	650 円／㎡　×　 4,662.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 36,363,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の徴収が慣行化しており、周辺類似建物を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	312,596,604 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 10,500,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 16,154,830 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	306,941,774 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	126,563,085 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,202,349 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 69,058,251 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 13,514,700 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	321,658,823 円　　　　（　 353,471 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０４賃　　　　-3	4,133 ( 3,896)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	4,292	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,291 円/㎡　月額支払賃料（　 4,065 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＫ３０４賃　　　　-28	4,046 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,256
c	ＮＭ３０４賃　　　　-1	3,861 ( 3,836)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,326

神戸中央 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	13,080,000 円	2,180,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	54,280,229 円	323,096,604　×　　　　 16.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,950,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 18,530,000 円	2,180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,180,000 円	2,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,180,000 円	2,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 109,200,929 円　（　　　　　　 120,001 円／㎡）　　（経費率　　 33.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,180,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 6,930.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	131,236,000 円（　　　　　 144,215 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	321,658,823 円
②総費用	109,200,929 円
③純収益　①－②	212,457,894 円
④建物等に帰属する純収益	131,236,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	81,221,894 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	76,226,748 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,766 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,117,409,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,330,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
神戸中央 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸中央 5-4

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　林　健太郎

TEL.

鑑定評価額

2,430,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,670,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市中央区京町７９番				②地積　(㎡)	910 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等 (100,800)
	1.2:1	店舗兼事務所ＳＲＣ10F1B	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	西27m市道	水道、ガス、下水	三ノ宮 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

三ノ宮駅南方

650m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、低層階には服飾雑貨や飲食店も進出しているが、新型コロナウイ
ルス感染症の影響により、店舗の賃貸需給が一時的に緩和しており、地価は下落傾向に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,740,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,380,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阪神間の各市に形成されたビジネス街で、需要者の中心は資金調達力を有する法人投資家等である。新型
コロナウイルス感染症の影響により景気は厳しい状況にあり、不動産取引は低迷し、店舗の賃貸需給は一時的に緩和し
ている。不動産を売り急ぐ動きは見られないものの、賃料負担力の減少を考慮して、地価は下落と判断した。商業地の
取引は、取引自体が少ないうえに画地規模等も様々であり、中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場における流通性の観点から、実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。近隣地域
は中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、需要者は収益性を重視した意思決定を行うと思料するが、賃貸借
条件の個別性が強く、規範性の高い賃貸事例を収集できなかった。したがって、本件では、実証性に優れた比準価格を
重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-7             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,700,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐな
か、景気は基調として持ち直している。個人
消費も持ち直しつつあり、設備投資は堅調に
推移している。

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で
あり、地域内には格別の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.6 ％

-1.1 ％

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ３０４Ｙ -38	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南22m市道、東4m、西3m、三方路		商業 (100,700)
b	ＡＴ３０４国 -30	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東15m市道、中間画地		商業 (100,800)
c	ＨＫ３０４Ｙ -28	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.1m市道、中間画地		商業 (100,642)
d	ＫＴ３０４Ｙ -39	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	東33m県道、北11m、西4m、三方路		商業 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,963,351	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	2,044,378	100 [ 74.1]	2,758,945	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,760,000
b	(　 ) 4,000,000	100 [ 130.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,064,615	100 [ 120.7]	2,539,035		2,540,000
c	(　 ) 2,855,760	100 [ 100.0]	[ 95.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,715,828	100 [ 93.7]	2,898,429		2,900,000
d	(　 ) 1,646,088	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 81.3]	2,054,546	100 [ 78.3]	2,623,941		2,620,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
b	買進み	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.36	画地　　　　 -18.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,740,000 円／㎡]

神戸中央 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	321,767,044	107,603,860	214,163,184	131,236,000	82,927,184	（　0.9385） 77,827,162	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	2,161,865,611 円　　　　（　 2,380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	630.00	Ｓ10F1B	6,930.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	800 ％	800 ％	910 ㎡	33.0 m x 27.5 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階駐車場、１階店舗、２～１０Ｆ事務所、各階部分賃貸。

⑦有効率　 67.3 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	630.00	65.0	409.50	13,348	5,466,006	7.0	38,262,042
							3.0	16,398,018
2～10	事務所	630.00	75.0	472.50	4,130	1,951,425	5.0	9,757,125
							3.0	5,854,275
地下 1～ 1	駐車場	630.00

～

～

計		6,930.00	67.3	4,662.00		23,028,831		126,076,167
								69,086,493

⑨年額支払賃料	23,028,831 円　×　12ヶ月　＝　 276,345,972 円
⑩a共益費（管理費）	650 円／㎡　×　 4,662.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 36,363,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の徴収が慣行化しており、周辺の類似建物を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	312,709,572 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 10,500,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 16,160,479 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	307,049,093 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	126,076,167 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,197,724 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 69,086,493 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 13,520,227 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	321,767,044 円　　　　（　 353,590 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０４賃　　　　-28	4,046 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,213	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,360 円/㎡　月額支払賃料（　 4,130 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＴ３０４賃　　　　-9	4,031 ( 3,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	4,514
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸中央 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	13,080,000 円	2,180,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	52,683,160 円	323,209,572　×　　　　 16.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,950,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 18,530,000 円	2,180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,180,000 円	2,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,180,000 円	2,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 107,603,860 円　（　　　　　　 118,246 円／㎡）　　（経費率　　 33.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,180,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 6,930.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	131,236,000 円（　　　　　 144,215 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	321,767,044 円
②総費用	107,603,860 円
③純収益　①－②	214,163,184 円
④建物等に帰属する純収益	131,236,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	82,927,184 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	77,827,162 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,524 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,161,865,611 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,380,000 円／㎡）