別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸中央 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸中央 -13 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　増秀   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 302,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市中央区下山手通７丁目２番６ ｢下山手通７－２－１１｣ ②地積 　(㎡) 79   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,300) 準防 （その他） (80,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、駐 車場等が混在する住 宅地域 東6m市道、北側道 水道、ガス、下水 花隈 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道　 交通 施設 花隈駅北西方 400m 法令 規制 ２住居 (70,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は小規模一般住宅のほか駐車場等が混在する住宅地域である。近年スーパーマーケットが進出したことに より利便性に着目して、地価は今後も比較的堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    302,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域で ある。需要者は神戸市の他阪神間諸都市の居住者も多い。小規模住宅、マンション、ス－パ－、駐車場等が混在する地 域で、規模が比較的小さく値頃感から底堅い需要が存する。土地は標準地と同規模程度であれば２４００万円前後が需 要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は小規模一般住宅が多く自用目的での取引が主な地域で、同一需給圏内の類似地域内において信頼性の高い取引 事例を収集し得た。一方周辺には賃貸マンション等も見られるが、標準地の画地規模が小さく賃貸経営上、有効な共同 住宅を想定することが困難であるため収益価格は査定しなかった。よって代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い 比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸中央 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    444,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [150.6] [103.0] 100 301,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    299,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の住宅地への土地需要はマンション用 地を中心に底堅い。新型コロナによる住宅地 への影響は比較的少ない。 小規模一般住宅を主体とする住宅地域である が、近年スーパーマーケットの進出もあり、 利便性に着目し需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％