別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸中央 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸中央 -12 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　尾崎　潤   TEL.

鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市中央区山本通３丁目１２０番６３ ｢山本通３－１９－２２｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 県庁前 940m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ私道 　 交通 施設 県庁前駅北方 940m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は最寄駅からやや離れた高台の住宅地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。地価 はほぼ安定的に続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    196,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、阪急電鉄神戸本線及び市営地下鉄西神・山手線等の各沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸 都市の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市及び阪神間諸都市の居住者等が中心である。中央区西部に存する高台の 住宅地域で地勢及び駅接近性が劣るものの、利便性の高い中央区内にあって需要は底堅い。土地は、標準地と同規模で あれば２０００～２２００万円が中心的価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため収益価格は試算しなかった。また周辺には賃貸マ ンション等もみられるが、概ね自用目的の取引が中心である。したがって、取引市場の実勢を反映する比準価格を採用 し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸中央 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    444,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [224.8] [100.0] 100 196,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は基調としては持ち直しつつある。中央 区の人口は増加傾向にある。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +87.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％