鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸中央 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ３０４Ｙ -42	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東2.4m市道、中間画地		２中専 (70,160)
b	ＭＫ３０４Ｙ -17	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西36m市道、北4.5m、角地		近商 (100,400)
c	ＭＫ３０４国 -45	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、南東4.5m、北東3m、三方路		１中専 (80,200)
d	ＭＫ３０４Ｙ -10	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
e	ＡＴ３０４Ｙ -39	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		２住居 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 442,466	100 [ 130.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	337,022	100 [ 58.6]	575,123	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	575,000
b	(　 ) 362,767	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	380,150	100 [ 73.1]	520,041		520,000
c	(　 398,267) 235,744	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.6]	256,111	100 [ 46.0]	556,763		557,000
d	(　 ) 331,195	100 [ 130.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	254,009	100 [ 45.1]	563,213		563,000
e	(　 ) 521,599	100 [ 100.0]	[ 94.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	493,954	100 [ 92.9]	531,705		532,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	買進み	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -53.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -7.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -49.0
d	買進み	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 -0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 549,000 円／㎡]

神戸中央 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,405,810	3,656,816	15,748,994	10,430,000	5,318,994	（　0.9570） 5,090,277	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	124,153,098 円　　　　（　 440,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.00	ＲＣ4	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防土砂災害警戒区域	70 ％	300 ％	300 ％	282 ㎡	13.9 m x 22.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸需要等を考慮して、少数世帯向けタイプ（約４９㎡）で各階部分賃貸、平面式駐車場３台の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	160.00	70.0	112.00	2,799	313,488	1.0	313,488
							2.0	626,976
2～ 3	住宅	160.00	90.0	144.00	2,827	407,088	1.0	407,088
							2.0	814,176
4～ 4	住宅	160.00	90.0	144.00	2,855	411,120	1.0	411,120
							2.0	822,240
～

～

計		640.00	85.0	544.00		1,538,784		1,538,784
								3,077,568

⑨年額支払賃料	1,538,784 円　×　12ヶ月　＝　 18,465,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 544.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,465,408 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 968,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,397,138 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,538,784 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,077,568 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 994,054 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,405,810 円　　　　（　 68,815 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０４賃　　　　-37	2,633 ( 2,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [113.0]	100 [ 95.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,991	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,990 円/㎡　月額支払賃料（　 2,827 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＫ３０４賃　　　　-40	2,542 ( 2,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.0]	100 [ 90.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	3,160
c	ＨＫ３０４賃　　　　-5	2,349 ( 2,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,809

神戸中央 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	700,000 円	175,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	774,616 円	19,365,408　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 344,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,487,500 円	175,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,656,816 円　（　　　　　　 12,967 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9570

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	175,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,430,000 円（　　　　　 36,986 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,405,810 円
②総費用	3,656,816 円
③純収益　①－②	15,748,994 円
④建物等に帰属する純収益	10,430,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,318,994 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,090,277 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,051 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,153,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 440,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
神戸中央 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸中央 -10

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　小林　照幸

TEL.

鑑定評価額

155,000,000 円

１㎡当たりの価格

550,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市中央区山本通１丁目６番１７｢山本通１－６－３０｣				②地積　(㎡)	282 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (70,300)
	1:1.5	共同住宅Ｓ5	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	三ノ宮 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 110 ｍ、南 25 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 22.5 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北８ｍ市
道

交通

施設

三ノ宮駅北方

800m

法令

規制

２住居
(70,300)
準防
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。コ
ロナ禍にも変化の兆しが窺われる中、土地需要は高く、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 550,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 400,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線及び地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市及び阪神
間諸都市に存する住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者や不動産事業者が多い。都心部への利便性に優れて
いるため、中央区の土地需要は底堅く、特に当標準地周辺は人気のエリアであるため強含んでいる。古くからの住宅地
で、土地の取引規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

神戸市中央区山手の住宅地域であり、マンション等も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため、収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を重視し、収益価格は参考
として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸中央 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 444,000 円／㎡

[100.2]
100

100
[101.0]

100
[ 80.4]

[100.0]
100

548,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    548,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心回帰傾向で、利便性の高い中央区を中心
に神戸市東部三区では人口、世帯数が比較的
堅調に推移しており、良好な不動産への需要
は底堅い。

店舗付マンション、一般住宅等が混在する住
宅地域であり、地域要因に特別の変動はない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸中央 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＴ３０４Ｙ -40	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南西15m市道、中間画地		２住居 (70,300)
b	ＨＫ３０４Ｙ -37	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、南西7.5m、角地		近商 (100,400)
c	ＡＴ３０４Ｙ -39	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		２住居 (70,300)
d	ＮＭ３０４国 -12	神戸市中央区		建付地	（　）	台形	北西10m市道、北東4m、南東4m、三方路		２住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 673,731	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	968,248	100 [ 136.6]	708,820	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	709,000
b	(　 ) 606,357	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	564,201	100 [ 102.9]	548,300		548,000
c	(　 ) 521,599	100 [ 100.0]	[ 94.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	493,954	100 [ 88.9]	555,629		556,000
d	(　 ) 221,085	100 [ 80.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	262,007	100 [ 48.0]	545,848		546,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
d	売急ぎ	％／月 -0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 550,000 円／㎡]

神戸中央 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,299,559	3,854,923	15,444,636	10,608,800	4,835,836	（　0.9570） 4,627,895	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	112,875,488 円　　　　（　 400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.00	ＲＣ4	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防土砂災害警戒区域	70 ％	300 ％	300 ％	282 ㎡	13.9 m x 22.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ平均専有面積約４０～４５㎡を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	160.00	70.0	112.00	2,720	304,640	1.0	304,640
							3.0	913,920
2～ 4	住宅	160.00	90.0	144.00	2,744	395,136	1.0	395,136
							3.0	1,185,408
～

～

～

計		640.00	85.0	544.00		1,490,048		1,490,048
								4,470,144

⑨年額支払賃料	1,490,048 円　×　12ヶ月　＝　 17,880,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 544.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,880,576 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 939,029 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,841,547 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,490,048 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,155 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,470,144 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,443,857 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,299,559 円　　　　（　 68,438 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＴ３０４賃　　　　-6	2,707 ( 2,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [115.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,906	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,979 円/㎡　月額支払賃料（　 2,744 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＫ３０４賃　　　　-9	2,495 ( 2,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,283
c	ＡＴ３０４賃　　　　-2	2,415 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [111.0]	100 [ 99.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,747

神戸中央 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	890,000 円	178,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	751,223 円	18,780,576　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 344,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,513,000 円	178,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,854,923 円　（　　　　　　 13,670 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9570

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	178,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,608,800 円（　　　　　 37,620 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,299,559 円
②総費用	3,854,923 円
③純収益　①－②	15,444,636 円
④建物等に帰属する純収益	10,608,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,835,836 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,627,895 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,411 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,875,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 400,000 円／㎡）