別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸中央 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸中央 -6 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　有馬　隆之   TEL.

鑑定評価額 28,600,000 円  １㎡当たりの価格 292,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市中央区宮本通２丁目３７８番 ｢宮本通２－３－２０｣ ②地積 　(㎡) 98   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、アパートの中 に駐車場も見られる 住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 灘 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    70 ｍ、南    65 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 灘駅北西方 580m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅、アパートの中に駐車場も見られる住宅地域であり、地域要因に特別の変動はなく、今後とも現状で推移す るものと予測する。なお、住環境が良好な住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    292,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線及び地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市及び阪 神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者や不動産事業者が多い。都心部への利便性に優れ 、都心回帰現象もあり中央区の土地需要は全体的に底堅い。市場での中心となる価格帯は、取引される規模も様々であ り、総額は把握しにくいが、土地は１㎡あたり２５万円～３０万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 神戸市中央区東部の住宅地域であり、周辺にはアパート等も見受けられるが、画地規模が小さく間口も狭いことから、 賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。需要者は収益性よりも市場性や居住の快適 性等を主要な指標として取引を行うものと考えられる。よって、代表標準地との検討を踏まえた上、市場性等を反映し て実証的な比準価格をもって、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸中央 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [102.0] 100 [ 83.6] [100.0] 100 290,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    285,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に伴い、実体経済は大きな影響を受 けているが、中央区の住宅地における需要は 底堅く推移しており、地価はやや上昇傾向と なっている。 地域要因に特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％