鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸中央 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ３０４Ｙ -42	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東2.4m市道、中間画地		２中専 (70,160)
b	ＭＫ３０４Ｙ -17	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西36m市道、北4.5m、角地		近商 (100,400)
c	ＭＫ３０４国 -45	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、南東4.5m、北東3m、三方路		１中専 (80,200)
d	ＭＫ３０４Ｙ -10	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
e	ＡＴ３０４Ｙ -39	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		２住居 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 442,466	100 [ 130.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	337,022	100 [ 72.2]	466,789	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	471,000
b	(　 ) 362,767	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	380,150	100 [ 89.6]	424,275		429,000
c	(　 398,267) 235,744	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.6]	256,111	100 [ 57.9]	442,333		447,000
d	(　 ) 331,195	100 [ 130.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	254,009	100 [ 57.4]	442,524		447,000
e	(　 ) 521,599	100 [ 100.0]	[ 94.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	493,954	100 [ 115.7]	426,927		431,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
a	買進み	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -39.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -7.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -33.0
d	買進み	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 -0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 445,000 円／㎡]

神戸中央 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,679,980	2,705,724	10,974,256	8,302,200	2,672,056	（　0.9549） 2,551,546	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	62,232,829 円　　　　（　 356,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＲＣ5	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	300 ％	300 ％	175 ㎡	11.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸需要等を考慮して、単身者向けタイプ（約４０㎡）で各階部分賃貸、平面式駐車場２台の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	75.0	75.00	2,743	205,725	1.0	205,725
							2.0	411,450
2～ 3	住宅	100.00	80.0	80.00	2,771	221,680	1.0	221,680
							2.0	443,360
4～ 5	住宅	100.00	80.0	80.00	2,799	223,920	1.0	223,920
							2.0	447,840
～

～

計		500.00	79.0	395.00		1,096,925		1,096,925
								2,193,850

⑨年額支払賃料	1,096,925 円　×　12ヶ月　＝　 13,163,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 395.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,163,100 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 682,155 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,960,945 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,096,925 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,421 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,193,850 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 708,614 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,679,980 円　　　　（　 78,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０４賃　　　　-39	2,363 ( 2,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,945	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,930 円/㎡　月額支払賃料（　 2,771 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＫ３０４賃　　　　-40	2,542 ( 2,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,848
c	ＯＡ３０４賃　　　　-14	1,994 ( 1,867)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	3,003

神戸中央 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	548,000 円	137,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	545,724 円	13,643,100　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,164,500 円	137,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,705,724 円　（　　　　　　 15,461 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,302,200 円（　　　　　 47,441 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,679,980 円
②総費用	2,705,724 円
③純収益　①－②	10,974,256 円
④建物等に帰属する純収益	8,302,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,672,056 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,551,546 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,580 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,232,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 356,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
神戸中央 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸中央 -1

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　林　健太郎

TEL.

鑑定評価額

77,900,000 円

１㎡当たりの価格

445,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市中央区中山手通６丁目４番２４｢中山手通６－４－３０｣				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他） (70,300)
	1:1.5	住宅ＲＣ4	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	東11m市道	水道、ガス、下水	県庁前 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北１１ｍ市
道

交通

施設

県庁前駅北西方

400m

法令

規制

２住居
(70,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

利便性、住環境とも良好で、一般住宅、マンションが多い地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当面は現
状を維持しつつ、地価は横ばい又は微増傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 445,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 304,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、神戸市及び阪神間に存する住宅地域である。需要者は市東部の居住者が中心であるが、圏域外か
らの転入も見込める地域である。近隣地域は一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、不動産需給は概ね均衡し
ており、地価は横ばい又は微増傾向にある。売買の中心価格帯は、標準的な規模の土地で７，０００万円台となってい
る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には賃貸共同住宅も多いが、既存の地主の土地活用によるものが主流である。戸建住宅の所有を目的とした土地取
引が一般的である中、土地価格については、収益性に着目した価格形成が十分に行われておらず、居住の快適性等を重
視した自用目的での価格形成が有力である。よって、本件では、市場の実態を反映し実証性に優れた比準価格を採用し
、収益価格は参考に留めて、前年公示価格等からの検討結果にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    444,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） -3              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    444,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐな
か、景気は基調として持ち直している。個人
消費も持ち直しつつあり、住宅投資は概ね横
ばいである。

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
であり、地域内には格別の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

３　試算価格算定内訳

神戸中央 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＡ３０４Ｙ -38	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8.5m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	ＯＡ３０４Ｙ -39	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南西5.5m市道、中間画地		２中専 (70,200)
c	ＨＫ３０４国 -3	神戸市中央区		建付地	（　）	長方形	西5.5m市道、中間画地		１中専 (70,200)
d	ＭＫ３０４Ｙ -17	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西36m市道、北4.5m、角地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 292,992	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	291,832	100 [ 68.9]	423,559	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	428,000
b	(　 ) 286,983	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	288,705	100 [ 66.1]	436,770		441,000
c	(　 ) 299,492	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	301,289	100 [ 64.3]	468,568		473,000
d	(　 ) 362,767	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	380,150	100 [ 87.4]	434,954		439,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 445,000 円／㎡]

神戸中央 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,177,235	2,776,311	10,400,924	8,120,400	2,280,524	（　0.9549） 2,177,672	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	53,113,951 円　　　　（　 304,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＲＣ5	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	300 ％	300 ％	175 ㎡	11.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～５Ｆ共同住宅、少人数世帯向、平均専用面積約４０㎡。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	75.0	75.00	2,640	198,000	1.0	198,000
							2.0	396,000
2～ 5	住宅	100.00	80.0	80.00	2,667	213,360	1.0	213,360
							2.0	426,720
～

～

～

計		500.00	79.0	395.00		1,051,440		1,051,440
								2,102,880

⑨年額支払賃料	1,051,440 円　×　12ヶ月　＝　 12,617,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 395.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	22,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 528,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,617,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 528,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 657,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,488,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,051,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,989 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,102,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 679,230 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,177,235 円　　　　（　 75,298 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＴ３０４賃　　　　-5	2,378 ( 2,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,696	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,820 円/㎡　月額支払賃料（　 2,667 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＫ３０４賃　　　　-5	2,349 ( 2,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,955
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸中央 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	670,000 円	134,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	525,811 円	13,145,280　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,139,000 円	134,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,776,311 円　（　　　　　　 15,865 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	134,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,120,400 円（　　　　　 46,402 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,177,235 円
②総費用	2,776,311 円
③純収益　①－②	10,400,924 円
④建物等に帰属する純収益	8,120,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,280,524 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,177,672 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,444 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,113,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 304,000 円／㎡）