鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸北 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＫ３０４Ｙ -40	神戸市北区		更地	（　）	長方形	北18m県道、西11.5m、角地		２住居 (70,200)
b	ＴＭ３０４国 -8	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m県道、中間画地		準住居 (60,200)
c	ＨＫ３０４Ｙ -49	神戸市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北18m県道、中間画地		準住居 (60,200)
d	ＴＭ３０４Ｙ -36	神戸市北区		底地	（　）	ほぼ長方形	東18m県道、西6m、二方路		準住居 (70,200)
e	ＨＫ３０４Ｙ -39	神戸市北区		更地	（　）	不整形	北西26m県道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,224	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	147,747	100 [ 91.0]	162,359	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 200,736	100 [ 150.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,965	100 [ 83.5]	162,832		163,000
c	(　 ) 111,423	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	117,440	100 [ 72.1]	162,885		163,000
d	(　 68,855) 137,710	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	135,874	100 [ 84.6]	160,608		161,000
e	(　 ) 99,700	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	109,565	100 [ 66.4]	165,008		165,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
b	買進み	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

神戸北 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,823,080	4,740,944	18,082,136	15,755,600	2,326,536	（　0.9526） 2,216,258	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	52,768,048 円　　　　（　 128,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸北 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	270.00	Ｓ4	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防土砂災害警戒区域	90 ％	300 ％	300 ％	413 ㎡	14.1 m x 29.6 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸し）、２～４階ファミリータイプ平均専有面積約５０㎡を想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

周辺類似物件の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	80.0	216.00	2,900	626,400	3.0	1,879,200
							3.0	1,879,200
2～ 4	住宅	270.00	90.0	243.00	1,714	416,502	1.0	416,502
							2.0	833,004
～

～

～

計		1,080.00	87.5	945.00		1,875,906		3,128,706
								4,378,212

⑨年額支払賃料	1,875,906 円　×　12ヶ月　＝　 22,510,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 945.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,510,872 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,143,544 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,727,328 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,128,706 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,723 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,378,212 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,066,029 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,823,080 円　　　　（　 55,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＴ３０４賃　　　　-13	1,261 ( 1,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	1,911	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,789 円/㎡　月額支払賃料（　 1,714 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＡ３０４賃　　　　-2	884 ( 884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 85.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	1,667
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸北 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	952,000 円	238,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,143,544 円	22,870,872　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 146,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,023,000 円	238,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,740,944 円　（　　　　　　 11,479 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	238,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,755,600 円（　　　　　 38,149 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,823,080 円
②総費用	4,740,944 円
③純収益　①－②	18,082,136 円
④建物等に帰属する純収益	15,755,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,326,536 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,216,258 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,768,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
神戸北 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸北 5-2

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　濱之上　茂

TEL.

鑑定評価額

65,300,000 円

１㎡当たりの価格

158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市北区鈴蘭台東町４丁目５番１１｢鈴蘭台東町４－５－２９｣				②地積　(㎡)	413 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (90,300)
	1:2	事務所ＲＣ3	中低層事務所、店舗が建ち並ぶ駅近くの商業地域	北西9m市道	水道、ガス、下水	鈴蘭台 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 10 ｍ、南 0 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

鈴蘭台駅東方

120m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

中低層事務所、店舗が建ち並ぶ駅近くの商業地域である。駅前再開発により駅周辺が整備されたことにより、今
後の商環境の活性化が期待される。地価は緩やかな増加傾向で推移すると思料される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね神戸市北区及び周辺区における商業地域である。需要者は、圏内に地縁を有する個人、法人事業者が
中心である。駅前再開発事業による駅周辺整備が完了し、今後は周辺地域の活性化及び商業用地の需要が期待され、地
価は緩やかな上昇傾向にある。土地の取引価格は、規模によりばらつきがあるため、中心となる価格帯は見出しにくい
状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、事務所、店舗等が建ち並ぶ駅近くの商業地域である。賃貸マンション等も見受けられるが、事務所ビルや
店舗は自用目的が多いことから、需要者は、周辺の取引価格を指標として取引の意思決定を行うと思料される。したが
って、本件では、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに指定基準地との検討を踏まえ
て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北（県） 5-1               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    157,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北区の商業地については、南部の再開発エリ
アや北部の路線商業地域を中心に需要は底堅
いが、それ以外の地域は弱含みである。

駅近くの商業地域である。駅前再開発により
、駅周辺が整備されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

神戸北 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ３０４国 -13	神戸市長田区		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		２住居 (75,318)
b	ＨＫ３０４Ｙ -50	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西24m県道、北東3m、角地		準住居 (60,200)
c	ＴＭ３０４Ｙ -36	神戸市北区		底地	（　）	ほぼ長方形	東18m県道、西6m、二方路		準住居 (70,200)
d	ＴＭ３０４国 -8	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m県道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,070	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	167,070	100 [ 101.6]	164,439	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 ) 114,741	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	117,922	100 [ 76.3]	154,550		155,000
c	(　 68,855) 137,710	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	135,874	100 [ 81.0]	167,746		168,000
d	(　 ) 200,736	100 [ 150.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,965	100 [ 85.4]	159,210		159,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	買進み	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

神戸北 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,279,395	4,627,181	17,652,214	15,358,400	2,293,814	（　0.9526） 2,185,087	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	52,025,881 円　　　　（　 126,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸北 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	270.00	Ｓ4	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防土砂災害警戒区域	90 ％	300 ％	300 ％	413 ㎡	14.1 m x 29.6 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗；フロア貸し、２～４Ｆ住宅；２ＤＫ（平均専有面積４８㎡程度）の建物を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	80.0	216.00	2,770	598,320	2.0	1,196,640
							3.0	1,794,960
2～ 3	住宅	270.00	90.0	243.00	1,687	409,941	1.0	409,941
							2.0	819,882
4～ 4	住宅	270.00	90.0	243.00	1,700	413,100	1.0	413,100
							2.0	826,200
～

～

計		1,080.00	87.5	945.00		1,831,302		2,429,622
								4,260,924

⑨年額支払賃料	1,831,302 円　×　12ヶ月　＝　 21,975,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 945.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,975,624 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,116,781 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,218,843 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,429,622 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,081 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,260,924 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,037,471 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,279,395 円　　　　（　 53,945 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＴ３０４賃　　　　-8	1,371 ( 1,297)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,792	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,760 円/㎡　月額支払賃料（　 1,687 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＴ３０４賃　　　　-10	1,027 ( 972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	1,735
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸北 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	928,000 円	232,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,116,781 円	22,335,624　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 146,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,972,000 円	232,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	232,000 円	232,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	232,000 円	232,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,627,181 円　（　　　　　　 11,204 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	232,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,358,400 円（　　　　　 37,187 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,279,395 円
②総費用	4,627,181 円
③純収益　①－②	17,652,214 円
④建物等に帰属する純収益	15,358,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,293,814 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,185,087 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,291 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,025,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,000 円／㎡）