別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸北 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -37 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　三宅　裕江   TEL.

鑑定評価額 4,640,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区山田町下谷上字小畑５番１４ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地の住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 谷上 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 谷上駅北西方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域であり、今後も概ね現状を維持するものと予測する。需要は弱含みであり 、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄有馬線及び粟生線沿線で、概ね神戸市北区を中心とする住宅地域である。需要者は神戸市内の居 住者が多く、圏外からの転入者は少ない。北神急行の市営化により神戸市中心市街地への交通利便性が向上したが、近 隣地域及びその周辺地域が山腹に近い傾斜地に立地しており、需要は弱含みである。土地は、４５０万円前後（１２０ ㎡程度）の物件が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は公法上の規制等により事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試 算しなかった。近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が一般的であると認められ、需要者は 同一需給圏内の代替不動産の取引価格水準を重視して取引を行うことが通常であると思料する。したがって、市場性を 反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,100 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 37,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 兵庫県の景気動向は厳しい状況にあるが持ち 直しの動きも見られる。北区の人口は減少、 住宅地需要は新興住宅地や利便性の高い地域 を除き弱含み。 一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域であり 、北神急行の市営化により、利便性が向上し た。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％