別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸北 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -36 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　濱之上　茂   TEL.

鑑定評価額 9,280,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区大池見山台１４番１３５ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 花山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 花山駅北東方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると 予測する。地価は下落傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神戸電鉄有馬線及び粟生線沿線で、概ね神戸市北部に存する中規模の住宅地域である。需要者は神戸市 居住者が中心であり、周辺市からの転入も一部見られる。近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で 、利便性等に劣ることから、需要は弱含みである。需要の中心価格帯は標準地と同規模で９００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域内に存し、自用目的の個人が取引の中心となっている。公法上 の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益還元法の適用は断念した 。市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,100 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [115.3] [103.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の住宅地需要は弱含み傾向の地域が多い が、新興住宅団地や利便性に優れた地域の住 宅地需要は比較的安定している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％