別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸北 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -33 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　重善   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 71,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区鈴蘭台南町６丁目２０番３ ｢鈴蘭台南町６－６－７｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西4.8m市道 水道、ガス、下水 鈴蘭台 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 鈴蘭台駅南西方 300m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。 駅に近く需要も底堅いため、地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄有馬線及び粟生線沿線で、概ね神戸市北区南部の市街化区域の住宅地域。需要者は、同一需給圏 内及び神戸市や阪神間諸都市の居住者が多い。古くに開発された住宅地域であるが、駅に近い利便性による底堅い需要 が存在しており、地価は横ばいで推移している。土地は約２３０㎡で総額１６００万円前後、新築戸建では総額３００ ０～３５００万円が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大阪、神戸への勤務者が多い区画整然とした住宅地域であり、中規模一般住宅が多く建ち並び自己使用目的の取引がほ とんどである。貸家については転勤等に伴う一時的な賃貸が見られる程度で、賃料水準の把握が困難なため、収益価格 は試算しなかった。当地域は快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,600 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [102.0] 100 [105.5] [100.0] 100 71,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はこのところ持ち直しの動きが見られる が、北区では既成住宅団地の土地需要が弱く 、地価は微落又は横ばいで推移している。 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地 域であり、特に大きな地域要因の変動は認め られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％