別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸北 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -25 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　三宅　裕江   TEL.

鑑定評価額 9,440,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区長尾町宅原字内垣５０８番１ ②地積 　(㎡) 407   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が散在する住宅地域 南7m市道 水道、下水 横山 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 横山駅南西方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が散在する住宅地域であり、周辺環境に変化は見られず今後も現状を維持するものと予測す る。市街化調整区域の住宅地需要は弱含みであり、地価水準は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市及び周辺市における、市街化調整区域内の農家住宅を主とする住宅地域である。需要者は当該地域 に地縁を有する居住者が中心であり、圏外からの転入者は少ない。人口減少・高齢化等の影響から市街化調整区域の不 動産需要は減退傾向が続いている。取引件数が少なく、取引に個別的な諸事情が介在している場合が多いため、取引の 中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農地が広がる中に農家住宅及び一般住宅が散在する地域である。当該地域は貸家の慣行が乏しく地域の賃料水準の把握 が困難であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、市街化調整区域の不動産取引が少なく、必ずしも十分な 取引事例を得られなかったが、試算過程において適切に補修正を施し、概ね市場の実勢値を示す価格が試算されたと思 料する。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 50.1] [100.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 兵庫県の景気動向は厳しい状況にあるが持ち 直しの動きも見られる。北区の人口は減少、 住宅地需要は新興住宅地や利便性の高い地域 を除き弱含み。 地域環境に大きな変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％