別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸北 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -23 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　川渕　真平   TEL.

鑑定評価額 5,530,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区大沢町日西原字小屋かち２１０６番１ ②地積 　(㎡) 416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 不整形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、作業所が 見られる県道沿いの 住宅地域 南西9m県道 水道 横山 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 横山駅南西方 6.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　農家住宅が散在する農家集落地域の住宅地である。当面現状の農家住宅地として推移するものと予測する。営 農継続農家の逓減等、依然旺盛な農家住宅の需要は見込めず、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、概ね神戸市内の市街化調整区域に存する農家住宅地域である。需要者は、同一需給圏に地縁性を持つ 農業従事者等が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。需給市場は緩和しており、地価は依然下落傾向にある。不 動産取引は少なく、画地規模や価格帯には幅があり、また個人的な事情による取引が多く、需要の中心となる価格帯は 見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　標準地は県道沿いに農地が広がる中に農家住宅が散見される農家集落に存し、貸家に対する積極的な需要は無く、合 理的な賃貸市場は見られない。したがって収益還元法は適用せず、市場の動向を反映した実証的な比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 87.4] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口減少率は大きい。衰退傾向の見ら れる地域や開発が進む地域が併存し、土地需 要は地域間格差が大きく、地価動向も一様で ない。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％