別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏   TEL.

鑑定評価額 33,100,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区北五葉１丁目３番１４ ｢北五葉１－３－３１｣ ②地積 　(㎡) 345   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ駅に近い住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 西鈴蘭台 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 西鈴蘭台駅北方 230m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 対象地は北区の南部に位置し、区画整然とした中規模の一般住宅が建ち並ぶ駅近の住宅地域である。地域要因に 格別の変動要因はなく、今後も現状の通り住宅地域で推移し、地価は強含み傾向で推移するであろう。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄有馬線及び粟生線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、神戸市北区に地縁を有するファミリ ー層が中心で、圏外からの住み移りは少ない。最寄駅に近いため、利便性に優れるほか、道路幅もあるため、北区の中 では人気エリアの一つであり、需要は根強い。需要の中心価格帯は３，０００万円から３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な戸建住宅地域である。取引は自用を目的とするものがほとんどである。 転勤を理由とする一時的な賃貸も見られる場合もあるが少ない。また、優良住宅地域であり、賃貸住宅を想定すること がやや現実的ではないため、収益還元法の適用は断念した。以上から、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、規範 性の高い取引事例から求められた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,600 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [102.0] 100 [ 78.4] [100.0] 100 95,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神戸市北区においては、需要は弱含みの地域 が多いが、近年、地価が下げ止まり傾向の地 域も見られる。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％