別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸垂水 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -49 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　福永　美幸   TEL.

鑑定評価額 9,420,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区塩屋町３丁目９４２番２４外 ｢塩屋町３－１２－２８｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 小中規模の一般住宅 を主体とする住宅地 域 北4m市道 水道、ガス、下水 塩屋 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 塩屋駅北方 300m 法令 規制 １中専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は駅に比較的近い旧来からの住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。当該地域の 車両通行道が限定的で地価は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸 市の居住者が大半を占める。旧来からの既成住宅地域で、駅から比較的近いが、狭隘かつ急傾斜な坂道が多く車両通行 道が限定的である等の実情から宅地需要はやや弱含みである。土地は標準地の規模程度で１，０００万円程度が中心と なる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小中規模一般住宅が多い住宅地域であり自用目的の取引が中心である。画地規模等から経済的に賃貸事業の成り立つ建 物の想定が困難であるので収益還元法は適用しない。需要者は居住の快適性を指標として取引を行うものであり、比準 価格は同一需給圏内の類似地域等に存する多数の事例を収集し得られたもので市場性を反映した価格である。本件では 、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格をもって上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -26               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [119.5] [100.0] 100 91,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。新型コロナの影響は軽微で あり、大規模団地の分譲、人気学校区への人 口移動等の偏在化傾向があり、宅地需給関係 は概ね安定的。 ＪＲ塩屋駅から徒歩圏に存し、利便性の高い 住宅地である。特に大きな地域要因の変動は 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％