別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸垂水 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -48 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　野島　準一   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区多聞台５丁目５３番 ｢多聞台５－２－１８｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の閑静な住宅 地域 北西6.1m市道 水道、ガス、下水 舞子 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．１ｍ 市道 交通 施設 舞子駅北方 4.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は熟成した住宅地域で、当分現状維持するものと予測する。また、区内北部では近年、大規模団地開発 が相次ぎ、大量の新規分譲があり、当該新興地域との競合から地価は弱含みで当面微落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市内のうち山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線を主として一部市営地下鉄西神山手線沿線も含む。需 要者の中心はほぼ神戸市内居住者である。開発後相当期間経過した団地内の地域で供給は既存画地の分割による小規模 な建売分譲が見られる程度である。一方、実需は新興団地地域への志向が強く当該地域との選別化の影響でやや低下傾 向にある。土地は２４０㎡程度で２，０００万円前後、上記の新規供給による建売分譲は３，０００万円前後が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはハイツ等も介在するが、戸建住宅用に開発された団地内で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等特殊な事情に基 づくものが中心であり、経済的に賃貸住宅が成り立つ地域ではなく、自用目的の取引が中心であるとみられるため収益 価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -32               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [137.0] [100.0] 100 77,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年はロ－ン環境等により実需は堅調で取引 総額は総じて上昇傾向にあった。当該状況か ら区内の地価はコロナ禍の影響もなく概ね安 定的に推移した。 上記のとおり区内北部での大量の新規分譲と の競合から市場での選好度がやや後退しつつ あり、結果的に地価は僅かながら下落した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％