別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸垂水 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -45 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　桑名　玉樹   TEL.

鑑定評価額 8,670,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区清水が丘３丁目９２番９ ｢清水が丘３－３－１４｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 北西3.7m市道 水道、ガス、下水 舞子 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．７ｍ 市道 交通 施設 舞子駅北方 2.4km 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅、マンションが混在するやや雑然とした住宅地域である。今後とも現状のまま推移するものと考えられる。 地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ねＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線及び市営地下鉄西神山手線沿線で神戸市の圏域である。需要者 の中心は神戸市の居住者が大半を占める。駅から遠く、川沿いのマンション、一般住宅が混在する雑然とした住宅地域 である。市内は供給物件が多く分譲が継続的に行われているため、利便性が劣る地域の需要は弱含みである。土地は１ ００㎡程度で９００万円を下回る程度、新築の戸建住宅は２，５００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸マンション等の収益物件が散見される住宅地域であるが、標準地の画地規模等から賃貸経営上合理的な建物を想定 することが困難であり収益還元法の適用は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域では自用目的の取引が中心であ り、類似地域において多数の信頼性のある取引事例から試算された比準価格は市場の動向を反映している。本件では比 準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -33               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [101.0] 100 [159.8] [100.0] 100 84,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 垂水区の人口は微減傾向。大規模住宅団地の 継続的開発や旧市街地の小規模分譲等が見ら れるが実需は安定的に推移。景気はコロナ禍 により不透明。 川沿いの住宅地域にあって、街路状況並びに 利便性が劣り、選好性は弱い。地域要因に変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％