別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸垂水 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -26 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　野島　準一   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区泉が丘１丁目１６１６番１７ ｢泉が丘１－７－５｣ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 東垂水 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道　　 交通 施設 東垂水駅北東方 400m 法令 規制 １中専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は熟成した住宅地域で、急速な変化は見込めず、当分現状維持するものと予測する。概ね実需水準にあ り地価は今後もほぼ横這い傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市内のうち山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線の住宅地域。需要者の中心はほぼ市内居住者である。 既成住宅地域で供給は中古物件のほか既存画地の分割による小規模な建売分譲が散見される程度である。一方、実需は 概ね安定的に推移している。周辺での一般的な取引は、土地は１４０㎡程度で１，５００万円前後、新築の戸建住宅は ３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパ－ト等も介在するが、戸建住宅としての利用が主であることから自用目的の取引が支配的な地域とみられ る。また、画地規模等から賃貸経営上合理的な想定ができないため収益価格は試算せず、下記（８）・⑨の変動内容を 吟味のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　垂水（県） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年はロ－ン環境等により実需は堅調で取引 総額は総じて上昇傾向にあった。当該状況か ら区内の地価はコロナ禍の影響もなく概ね安 定的に推移した。 泉が丘地区の中で、街区が比較的整った地域 で、概ね実需水準とみられ地価は横這い傾向 にあった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％