別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸垂水 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -11 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　野島　準一   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区小束山６丁目１４番１８ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 学園都市 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 学園都市駅南方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は熟成した住宅地域で、当分現状維持するものと予測する。また、概ね実需水準にあるが競合する付近 の新興団地内の分譲価格の動向を受け地価は若干上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市内のうちＪＲ山陽本線沿線及び市営地下鉄西神山手線沿線の住宅地域。需要者の中心はほぼ神戸市 内居住者である。開発後相当期間経過した団地内の地域で供給は既存画地の分割による小規模な建売分譲が見られる程 度である。一方、実需は新興団地内の分譲価格との比較で買い得感も生じており、若干上昇傾向にある。周辺での一般 的な取引は、土地は１８０㎡程度で２，０００万円程度、新築の戸建住宅は３，５００万円程度が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ開発団地内で、貸家があったとしても転勤等特殊な事情に基づくものとみられ経済的に賃貸住宅が 成り立つ地域ではなく、自用目的の取引が中心であるため収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価 格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -32               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年はロ－ン環境等により実需は堅調で取引 総額は総じて上昇傾向にあった。当該状況か ら区内の地価はコロナ禍の影響もなく概ね安 定的に推移した。 地域周辺での大量の新規分譲と競合する立地 にあり、上記のとおり、当該分譲価格の動向 に影響を受け地価は上昇に転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％