鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸須磨 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＳ４０４国 -10	神戸市須磨区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m市道、中間画地		近商 (100,400)
b	ＨＹ４０４国Ｙ -53	神戸市須磨区		貸家建付地	（　）	不整形	南東8.1m市道、北東8.3m、角地		近商 (100,400)
c	ＭＳ４０４Ｙ -56	神戸市須磨区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.8m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	ＨＹ４０４国 -6	神戸市須磨区		建付地	（　）	袋地等	西5m市道、中間画地		近商 (100,300)
e	ＤＳ４０４国 -43	神戸市須磨区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、北西6m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 299,048	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	301,739	100 [ 92.7]	325,501	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	326,000
b	(　 ) 312,089	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	315,525	100 [ 95.3]	331,086		331,000
c	(　 ) 242,038	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	245,427	100 [ 73.6]	333,461		333,000
d	(　 ) 184,140	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	206,646	100 [ 62.9]	328,531		329,000
e	(　 ) 223,436	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	217,579	100 [ 66.0]	329,665		330,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 330,000 円／㎡]

神戸須磨 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,337,004	4,501,844	17,835,160	14,735,200	3,099,960	（　0.9534） 2,955,502	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	68,732,605 円　　　　（　 250,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸須磨 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所併用住宅	215.00	Ｓ5	1,035.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	275 ㎡	16.8 m x 16.4 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公的規制や標準的使用との整合性を勘案の上、１階店舗、２階事務所、その他住宅（各戸４５㎡程度）の建物を想定した。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

類似建物の標準的有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	75.0	131.25	3,181	417,506	3.0	1,252,518
							3.0	1,252,518
2～ 2	事務所	215.00	80.0	172.00	2,297	395,084	3.0	1,185,252
							3.0	1,185,252
3～ 3	住宅	215.00	90.0	193.50	1,767	341,915	1.0	341,915
							2.0	683,830
4～ 5	住宅	215.00	90.0	193.50	1,785	345,398	1.0	345,398
							2.0	690,796
～

計		1,035.00	85.4	883.75		1,845,301		3,470,481
								4,503,192

⑨年額支払賃料	1,845,301 円　×　12ヶ月　＝　 22,143,612 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 883.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,143,612 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,116,181 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,207,431 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,470,481 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,970 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,503,192 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,096,460 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 143 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,337,004 円　　　　（　 81,225 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＹ４０４賃　　　　-2	1,594 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 98.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,757	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,844 円/㎡　月額支払賃料（　 1,767 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＨＹ４０４賃　　　　-3	1,742 ( 1,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,930
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸須磨 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	904,000 円	226,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	892,944 円	22,323,612　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 331,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,921,000 円	226,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	226,000 円	226,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	226,000 円	226,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,501,844 円　（　　　　　　 16,370 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	226,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,035.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,735,200 円（　　　　　 53,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,337,004 円
②総費用	4,501,844 円
③純収益　①－②	17,835,160 円
④建物等に帰属する純収益	14,735,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,099,960 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,955,502 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,747 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,732,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
神戸須磨 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸須磨 5-3

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　若杉　和宏

TEL.

鑑定評価額

88,000,000 円

１㎡当たりの価格

320,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市須磨区月見山本町１丁目９７番２｢月見山本町１－９－２７｣				②地積　(㎡)	275 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1	店舗ＲＣ3	小売店舗、金融機関が混在する駅に近い商業地域	北東18m市道	水道、ガス、下水	月見山 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

月見山駅南方

160m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

山陽電鉄本線の月見山駅に近接した、小売店舗や金融機関等が混在している近隣商業地域であり、今後とも当面
は現状のまま推移していくものと予測する。その利便性から、地価は堅調に推移しているものと推測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 330,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 245,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね山陽電鉄本線、及び、ＪＲ山陽本線沿線で、神戸市、及び、周辺市町の商業地域である。需要者の
中心は、地縁性を有する地元業者や中小規模の事業法人等が多い。鉄道線の最寄り駅に近接した、主に近隣周辺の居住
者を対象とした小売店舗や金融機関等が集積する地域であり、需要は堅調である。尚、取引される土地の規模等はまち
まちであり、需要の中心となる価格帯は、見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、近隣周辺の居住者を対象とした近隣商業地域にあるが、自己利用目的での取引が多く、市場の実勢を反
映した比準価格の規範性は高い。また、周辺では賃貸物件も見られるが、地価に見合った賃料水準が形成されていると
は言えず、収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件では、比準価格を標準に収益価格を関連付けて、上記
のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸須磨 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 222,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[100.0]

100
[ 69.2]

[100.0]
100

322,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    315,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により、商業地の地価は全
国的に流動的であるが、須磨区内の利便性の
高い駅前の商業地や路線商業地の地価は概ね
安定的である。

鉄道線の駅に近接した利便性の高い近隣商業
地域であり、需要は底堅く、地価は堅調に推
移している。地域要因に特段の変動は見られ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸須磨 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＮＢ４０４国 -30	神戸市須磨区		底地	（　）	ほぼ台形	南東27m市道、南西8m、北東4m、三方路		近商 (100,400)
b	ＨＹ４０４国Ｙ -53	神戸市須磨区		貸家建付地	（　）	不整形	南東8.1m市道、北東8.3m、角地		近商 (100,400)
c	ＳＮＢ４０４Ｙ -73	神戸市須磨区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		近商 (100,300)
d	ＫＴ４０４国 -24	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m市道、中間画地		商業 (100,252)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 82,390) 274,633	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	262,863	100 [ 80.4]	326,944	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	327,000
b	(　 ) 312,089	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	315,525	100 [ 93.5]	337,460		337,000
c	(　 ) 218,597	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	221,439	100 [ 68.6]	322,797		323,000
d	(　 ) 224,372	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	224,372	100 [ 64.9]	345,720		346,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 330,000 円／㎡]

神戸須磨 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存して、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,865,210	4,418,308	17,446,902	14,409,200	3,037,702	（　0.9534） 2,896,145	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	67,352,209 円　　　　（　 245,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸須磨 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所併用住宅	215.00	Ｓ5	1,035.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	275 ㎡	16.8 m x 16.4 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は部分貸しの店舗・事務所、３～５階は共同住宅（ファミリ－タイプ：約４８㎡／戸×１２戸）を想定。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	75.0	131.25	3,120	409,500	3.0	1,228,500
							2.0	819,000
2～ 2	店舗・事務所	215.00	80.0	172.00	2,220	381,840	3.0	1,145,520
							2.0	763,680
3～ 4	住宅	215.00	90.0	193.50	1,770	342,495	1.0	342,495
							2.0	684,990
5～ 5	住宅	215.00	90.0	193.50	1,788	345,978	1.0	345,978
							2.0	691,956
～

計		1,035.00	85.4	883.75		1,822,308		3,404,988
								3,644,616

⑨年額支払賃料	1,822,308 円　×　12ヶ月　＝　 21,867,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 883.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,867,696 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,102,385 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,945,311 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,404,988 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,347 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,644,616 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 887,409 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 143 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,865,210 円　　　　（　 79,510 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＮＢ４０４賃　　　　-11	1,699 ( 1,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,862	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,847 円/㎡　月額支払賃料（　 1,770 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＳＮＢ４０４賃　　　　-5	1,887 ( 1,731)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,832
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸須磨 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	884,000 円	221,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	881,908 円	22,047,696　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 331,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,878,500 円	221,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,418,308 円　（　　　　　　 16,067 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	221,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 1,035.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,409,200 円（　　　　　 52,397 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,865,210 円
②総費用	4,418,308 円
③純収益　①－②	17,446,902 円
④建物等に帰属する純収益	14,409,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,037,702 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,896,145 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,531 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,352,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,000 円／㎡）