別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸須磨 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸須磨 -34 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　浩   TEL.

鑑定評価額 7,480,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区多井畑字東所３番１３ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等の見られる既成住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 妙法寺 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 妙法寺駅南西方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅やアパート等が見られる既成住宅地域で、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。駅徒歩 圏外で需要は限定的であり、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市営地下鉄西神・山手線等の沿線で、概ね神戸市西部の圏域に存する住宅地域。需要者は近隣の地縁者を はじめとする同一需給圏の居住者等が中心である。一般住宅、アパート等の見られる既成住宅地域で、需要が限定的で あることから地価は弱含みで推移している。土地は取引される規模がまちまちであるため中心的価格帯については把握 し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における代替性の強い取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得 た。一方、周囲にはアパート等の賃貸物件も見られるものの交通接近性に劣る地域で、経済合理的な賃貸経営が成り立 つ地域とは認め難いため収益価格は試算しなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸須磨 -27               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [140.3] [101.0] 100 44,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で 、地価動向に特段大きな変化は見られない。 なお、須磨区の人口は減少傾向にある。 一般住宅、アパート等の見られる既成住宅地 域であり、地域要因に特段の変動はなく、需 要は弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％