別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸須磨 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸須磨 -22 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　浩   TEL.

鑑定評価額 9,990,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区若草町３丁目８番４ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南9m市道 水道、ガス、下水 妙法寺 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北９ｍ市道 　 交通 施設 妙法寺駅北方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。駅 徒歩圏外の住宅地域で、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市営地下鉄西神・山手線等の沿線で、概ね神戸市西部の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市内の居住 者等が多く、外部からの転入者は比較的少ない。駅徒歩圏外の住宅地域で、生活利便性にやや劣ることから需要は弱含 みで推移しており、地価は若干の下落傾向にある。土地は標準地と同規模であれば１０００万円程度が中心的価格帯と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における代替性の強い取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得 た。一方、周囲は戸建住宅を中心とする地域でハイツ等の賃貸物件は少なく、経済合理的な賃貸経営が成り立つ地域と は認め難いため収益価格は試算しなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸須磨 -27               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [115.1] [103.0] 100 55,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で 、地価動向に特段大きな変化は見られない。 なお、須磨区の人口は減少傾向にある。 駅徒歩圏外の住宅地域で、地域要因に特段の 変動はなく、需要はやや弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％