別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸須磨 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸須磨 -16 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　堂瀬　さゆり   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区永楽町１丁目３６番２外 ｢永楽町１－４－６｣ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 板宿 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 板宿駅北方 900m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は須磨区本区高台の熟成した既成住宅地域で、特段の変動要因もなく今後とも現状のまま推移していく ものと予測する。経路に起伏はあるが、駅接近性が比較的良好で、地価も横ばい傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね神戸市営地下鉄西神・山手線、山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で、神戸市内の圏域。需要者の中 心は神戸市の居住者が大半を占める。高台に所在し経路に起伏があるが、最寄駅周辺に商店街や小規模商業施設が集積 し、生活利便性は概ね良好といえ、地価は横ばい傾向が継続している。市場の中心価格帯は、同規模の土地で１，６０ ０万円程度、新築の戸建住宅は総額３，３００万程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅を中心とした地域であること、また画地規模等から経済的に賃貸事業の成り立つ建物の想定が困難であ るため、収益還元法は適用しなかった。一方、取引事例は周辺の自用目的のものが中心であり、比準価格は市場を反映 しているといえる。よって比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を行い、上記をもって鑑定評価額と決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸須磨 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    211,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [160.2] [101.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須磨区の人口は減少傾向。新型コロナの市場 への影響は軽微で、区内南部の利便性を有す る住宅地の地価動向は堅調である。 最寄駅への接近性や生活利便性が比較的良好 で、一定の需要はある。地域要因に変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％