別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸須磨 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸須磨 -10 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　松崎　庄二   TEL.

鑑定評価額 31,000,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区竜が台７丁目１２番５ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅の多い区画 整然とした閑静な住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 名谷 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 名谷駅南方 650m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。地勢は平坦で区 画の整った住環境の良好な名谷駅徒歩圏の住宅地域であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、市営地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市西部の住宅地域を包含する圏域である。需要者は神 戸市内の居住者が大半を占めている。居住環境の良好な閑静な住宅地域であり、駅徒歩圏に位置し、利便性も良好であ ることから、需要は堅調である。市場の中心となる価格帯は土地で３，０００万円程度、新築戸建住宅で５，０００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地内の宅地であり、経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため、収益価格は求める ことができなかった。居住の快適性・利便性に着目した自用目的の土地取引が中心となっていることから、本件では市 場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸須磨 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 96.0] [103.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須磨区の人口は微減傾向にある。新型コロナ の市場への影響は軽微であり、地価は利便性 の良い中南部地域は堅調、北部地域は弱含み 傾向で推移した。 居住環境・利便性ともに良好な名谷駅徒歩圏 の戸建住宅地域であり、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％