別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸須磨 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸須磨 -9 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　松崎　庄二   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区戎町６丁目５番３ ｢戎町６－１－７｣ ②地積 　(㎡) 85   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＲＣ3 小規模一般住宅に共 同住宅等が見られる 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 東須磨 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東須磨駅東方 400m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小規模一般住宅に共同住宅等が見られる利便性が優れた住宅地域であるが、特に大きな変動要因がな いことから、今後も当面は現状のまま推移していくと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    215,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で、概ね神戸市内の圏域に存する住宅地域である。需要者は 神戸市内の居住者が中心である。駅徒歩圏に位置する利便性に優れた既成住宅地域であり、需要は堅調である。市場の 中心価格帯は、土地は９０㎡程度で１，９００万円程度、新築建売住宅で４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困 難なため、収益還元法の適用は断念した。よって、本件では市場性を反映した実証的で信頼性のある取引事例により求 めた比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    211,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　須磨（県） -14             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    213,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須磨区の人口は微減傾向にある。新型コロナ の市場への影響は軽微であり、地価は利便性 の良い中南部地域は堅調、北部地域は弱含み 傾向で推移した。 格別な地域要因の変動はないが、利便性に優 れた既成住宅地域により、需給は堅調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％ +0.9 ％