別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸須磨 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸須磨 -1 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　堂瀬　さゆり   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区大田町４丁目２４番１０ ｢大田町４－２－３｣ ②地積 　(㎡) 63   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、共 同住宅等が混在する 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 板宿 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 板宿駅南方 450m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、特に変動要因がないことから、今後とも現状のまま推移す るものと予測される。最寄駅、買回り品店舗の接近性も良好なことから、地価は上昇に転じてきている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    215,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で、概ね神戸市内の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は神戸市内 の居住者が大半を占める。駅徒歩圏で経路に起伏もなく、周辺には買回り品等の店舗も多くみられる利便性の良い地域 で、需要は底堅い。市場の中心価格帯は、７０㎡程度の土地で１，３００～１，５００万円程度、新築建売物件であれ ば、土地建物総額で３，５００～３，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、周辺には賃貸マンションやアパート等の収益物件も見られるが、標準地 は画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。従って、本件では代表標 準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的で信頼性のある比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸須磨 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    211,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [ 99.9] [102.0] 100 215,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    212,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須磨区の人口は減少傾向。新型コロナの市場 への影響は軽微で、区内南部の利便性を有す る住宅地の地価動向は堅調である。 駅徒歩圏で生活利便性も良好で需要は底堅い 。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％