鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸長田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ３０４国 -49	神戸市長田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東30m国道、南東4m、南西6m、三方路		近商地区計画等角敷地等指定区域 (100,283)
b	ＨＨ３０４国 -14	神戸市長田区		更地	（　）	長方形	北5.5m市道、東2m、南2m、三方路		準工 (80,200)
c	ＭＨ３０４Ｙ -39	神戸市兵庫区		更地	（　）	長方形	南東50m国道、北西4m、二方路		近商 (100,400)
d	ＭＨ３０４Ｙ -38	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東48m国道、北東15m、角地		商業 (100,600)
e	ＹＹ３０４国 -20	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東7m市道、北西6m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,850	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	259,418	100 [ 119.2]	217,633	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	218,000
b	(　 ) 184,582	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	175,792	100 [ 79.7]	220,567		221,000
c	(　 ) 416,017	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	412,754	100 [ 187.4]	220,253		220,000
d	(　 ) 527,983	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	517,218	100 [ 232.3]	222,651		223,000
e	(　 ) 240,647	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	232,780	100 [ 107.7]	216,137		216,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +75.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　+100.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 218,000 円／㎡]

神戸長田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,883,184	7,427,168	26,456,016	22,962,000	3,494,016	（　0.9541） 3,333,641	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	79,372,405 円　　　　（　 171,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸長田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	230.00	ＲＣ6	1,330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	96 ％	300 ％	287 ％	465 ㎡	13.5 m x 34.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階以上は各階部分賃貸による約６４㎡のファミリー向け住宅、平面式駐車場２台を想定した。

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	80.0	184.00	2,960	544,640	3.0	1,633,920
							3.0	1,633,920
2～ 3	住宅	220.00	88.0	193.60	2,279	441,214	1.0	441,214
							2.0	882,428
4～ 5	住宅	220.00	88.0	193.60	2,300	445,280	1.0	445,280
							2.0	890,560
6～ 6	住宅	220.00	88.0	193.60	2,320	449,152	1.0	449,152
							2.0	898,304
～

計		1,330.00	86.6	1,152.00		2,766,780		3,856,060
								6,078,200

⑨年額支払賃料	2,766,780 円　×　12ヶ月　＝　 33,201,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,201,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,678,068 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,883,292 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,856,060 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,078,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,963,259 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,883,184 円　　　　（　 72,867 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０４賃　　　　-52	1,769 ( 1,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,526	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,410 円/㎡　月額支払賃料（　 2,279 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＴ３０４賃　　　　-5	1,869 ( 1,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,360
c	ＨＤ３０４賃　　　　-9	1,722 ( 1,569)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,345

神戸長田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,780,000 円	356,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,678,068 円	33,561,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 231,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,026,000 円	356,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	356,000 円	356,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	356,000 円	356,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,427,168 円　（　　　　　　 15,972 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	356,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 1,330.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,962,000 円（　　　　　 49,381 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,883,184 円
②総費用	7,427,168 円
③純収益　①－②	26,456,016 円
④建物等に帰属する純収益	22,962,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,494,016 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,333,641 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,169 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,372,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
神戸長田 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸長田 5-4

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　清水　重善

TEL.

鑑定評価額

99,000,000 円

１㎡当たりの価格

213,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市長田区菅原通５丁目６０番				②地積　(㎡)	465 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他） (96,287)
	1:2.5	店舗兼共同住宅ＲＣ7	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北東30m国道	水道、ガス、下水	高速長田 460m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣地域が背後の工業地域に
跨るため、建蔽率・容積率を
加重平均した。

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

高速長田駅南東方

460m

法令

規制

近商
(96,287)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状
のままで推移するものと予想する。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 217,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、長田区から中央区西部にかけての商業地域である。需要者は同一需給圏に地縁性をもつ小規模資本の事
業者が中心である。高速長田駅に比較的近く、利便性に優ることから、需要は十分見込まれる地域である。取引される
画地規模は大小様々で、取引件数も少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地の取引事例は個別的事情を多分に含んでいるものの、市場の実態を反映した多数の信頼性のある取引事例を収集
し得た。一方、商業地であるため収益性も考慮される。したがって、市場の実態をより反映している比準価格を重視し
、賃貸収入に基づく収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸長田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 328,000 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[100.0]

100
[151.8]

[100.0]
100

213,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    213,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はこのところ持ち直しの動きが見られる
。路線商業地での需要は底堅いが、飲食店舗
街や旧来型の商店街では需要の減退が続く。

幹線道路沿いに中高層の店舗兼共同住宅等が
建ち並ぶ商業地域である。なお、地域要因に
変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸長田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ３０４国 -49	神戸市長田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東30m国道、南東4m、南西6m、三方路		近商地区計画等角敷地等指定区域 (100,283)
b	ＫＴ３０４国 -53	神戸市長田区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東15m市道、中間画地		近商地区計画等角敷地等指定区域 (90,200)
c	ＨＨ３０４国 -13	神戸市長田区		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		２住居 (75,318)
d	ＨＨ３０４国 -14	神戸市長田区		更地	（　）	長方形	北5.5m市道、東2m、南2m、三方路		準工 (80,200)
e	ＫＳ３０４国 -14	神戸市兵庫区		建付地	（　）	台形	南西6.2m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,850	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	259,418	100 [ 114.1]	227,360	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	227,000
b	(　 ) 206,471	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	184,020	100 [ 85.7]	214,726		215,000
c	(　 ) 167,070	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	167,070	100 [ 78.9]	211,749		212,000
d	(　 ) 184,582	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	175,792	100 [ 83.1]	211,543		212,000
e	(　 ) 187,725	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	190,380	100 [ 86.5]	220,092		220,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 217,000 円／㎡]

神戸長田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,665,106	7,375,919	25,289,187	21,607,500	3,681,687	（　0.9541） 3,512,698	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	83,635,667 円　　　　（　 180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸長田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	230.00	ＲＣ6	1,330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	96 ％	300 ％	287 ％	465 ㎡	13.5 m x 34.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗２区画、２～６階はファミリータイプの共同住宅で各階３戸の合計１５戸、平均専有面積約６５㎡、平面式駐車場２台を想定

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

中層の店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	80.0	184.00	3,000	552,000	3.0	1,656,000
							3.0	1,656,000
2～ 3	住宅	220.00	88.0	193.60	2,166	419,338	1.0	419,338
							2.0	838,676
4～ 5	住宅	220.00	88.0	193.60	2,188	423,597	1.0	423,597
							2.0	847,194
6～ 6	住宅	220.00	88.0	193.60	2,209	427,662	1.0	427,662
							2.0	855,324
～

計		1,330.00	86.6	1,152.00		2,665,532		3,769,532
								5,883,064

⑨年額支払賃料	2,665,532 円　×　12ヶ月　＝　 31,986,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,986,384 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,617,319 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,729,065 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,769,532 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,811 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,883,064 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,900,230 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,665,106 円　　　　（　 70,248 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０４賃　　　　-46	2,182 ( 2,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,336	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,291 円/㎡　月額支払賃料（　 2,166 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＫ３０４賃　　　　-52	1,769 ( 1,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,245
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸長田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,010,000 円	335,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,617,319 円	32,346,384　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 231,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,847,500 円	335,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,375,919 円　（　　　　　　 15,862 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	335,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,330.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,607,500 円（　　　　　 46,468 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,665,106 円
②総費用	7,375,919 円
③純収益　①－②	25,289,187 円
④建物等に帰属する純収益	21,607,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,681,687 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,512,698 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,554 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,635,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,000 円／㎡）