鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸長田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ３０４国 -49	神戸市長田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東30m国道、南東4m、南西6m、三方路		近商地区計画等角敷地等指定区域 (100,283)
b	ＨＤ３０４国 -27	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東36m県道、中間画地		近商 (100,400)
c	ＹＹ３０４国 -23	神戸市兵庫区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、中間画地		商業 (100,600)
d	ＭＨ３０４Ｙ -38	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東48m国道、北東15m、角地		商業 (100,600)
e	ＨＤ３０４国 -19	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、北西6m、角地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,850	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	259,418	100 [ 72.3]	358,808	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	359,000
b	(　 ) 334,706	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	338,053	100 [ 101.1]	334,375		334,000
c	(　 ) 393,621	100 [ 120.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	330,642	100 [ 98.8]	334,658		335,000
d	(　 ) 527,983	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	517,218	100 [ 154.4]	334,986		335,000
e	(　 ) 292,796	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	268,041	100 [ 83.3]	321,778		322,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 337,000 円／㎡]

神戸長田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,985,686	11,199,935	36,785,751	31,992,000	4,793,751	（　0.9541） 4,573,718	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	108,898,048 円　　　　（　 311,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸長田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	ＲＣ6F1B	1,750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	350 ㎡	11.0 m x 27.5 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の状況、規模、賃貸需要等を総合的に考慮して各階部分賃貸による店舗ビルを想定した。

⑦有効率　 77.9 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	70.0	175.00	4,054	709,450	2.0	1,418,900
							2.0	1,418,900
2～ 2	店舗	250.00	80.0	200.00	3,258	651,600	2.0	1,303,200
							2.0	1,303,200
3～ 6	店舗	250.00	80.0	200.00	2,896	579,200	2.0	1,158,400
							2.0	1,158,400
地下 1～ 1	店舗	250.00	75.0	187.50	3,258	610,875	2.0	1,221,750
							2.0	1,221,750
～

計		1,750.00	77.9	1,362.50		4,288,725		8,577,450
								8,577,450

⑨年額支払賃料	4,288,725 円　×　12ヶ月　＝　 51,464,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,362.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,464,700 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,146,470 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,318,230 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,577,450 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,197 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,577,450 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,590,259 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,985,686 円　　　　（　 137,102 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０４賃　　　　-29	4,427 ( 4,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [140.0]	3,026	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,896 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＭＫ３０４賃　　　　-30	4,322 ( 3,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [122.0]	100 [140.0]	2,977
c	ＭＫ３０４賃　　　　-50	2,443 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 76.0]	100 [ 77.0]	100 [140.0]	2,982

神戸長田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,480,000 円	496,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,573,235 円	51,464,700　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 938,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,216,000 円	496,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,199,935 円　（　　　　　　 32,000 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	496,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,992,000 円（　　　　　 91,406 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,985,686 円
②総費用	11,199,935 円
③純収益　①－②	36,785,751 円
④建物等に帰属する純収益	31,992,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,793,751 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,573,718 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,068 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,898,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 311,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
神戸長田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸長田 5-2

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　林　秀樹

TEL.

鑑定評価額

113,000,000 円

１㎡当たりの価格

324,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市長田区松野通１丁目１０３番６外｢松野通１－５－１６｣				②地積　(㎡)	350 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	不整形 1:2.5	店舗兼事務所ＳＲＣ6F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南西27m市道	水道、ガス、下水	新長田 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 15 ｍ、南 10 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

新長田駅北西方

130m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗ビル等が見られる駅近接の商業地域である。地域要因に大きな変動はないが、コロナ禍の影響を受
け、地価は弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 328,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 278,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ山陽本線、神戸高速鉄道線等の各沿線で、概ね神戸市中西部の圏域に存する商業地域。需要者の中心
は地縁性を有する中小規模の地元事業者等である。区画整理による駅周辺整備の影響や五位ノ池線沿いに立地するなど
の優位性はあるもののコロナ禍による空室率の上昇が窺がわれ、地価は弱含んでいる。土地は規模や取引目的によって
まちまちであるが、標準地と同規模であれば１億円強程度が中心的価格帯と目される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅近接の商業地で賃貸物件も見られるが、取引は自己使用目的が中心的であり長田区内において少ないが信頼性のある
取引事例を収集し得た。一方、店舗等の賃料は用途及び契約条件等により個別性が強く、近接する地域内において規範
性のある賃貸事例が少ないため収益価格の相対的信頼性はやや劣ると判断する。よって収益価格は比較考量するに止め
、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、指定基準地価格の変動状況を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　長田（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    325,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍の影響等もあって、景気や地価
の全般的な見通しはやや不透明である。なお
、長田区の人口は市全体に対して減少割合が
相対的に大きい。

中高層店舗ビル等が見られる駅近接の商業地
域。周辺環境に特段の変動はないが、コロナ
禍による飲食関連テナントの流出が窺われる
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

-0.3 ％

３　試算価格算定内訳

神戸長田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ３０４国 -49	神戸市長田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東30m国道、南東4m、南西6m、三方路		近商地区計画等角敷地等指定区域 (100,283)
b	ＨＤ３０４国 -19	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、北西6m、角地		商業 (100,500)
c	ＹＹ３０４国 -22	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西20m市道、南東20m、角地		２住居 (80,300)
d	ＫＳ３０４国 -12	神戸市兵庫区		底地	（　）	長方形	北西10.1m市道、中間画地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,850	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	259,418	100 [ 79.4]	326,723	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	327,000
b	(　 ) 292,796	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	268,041	100 [ 81.3]	329,694		330,000
c	(　 ) 268,558	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	253,877	100 [ 77.8]	326,320		326,000
d	(　 187,852) 278,333	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	304,351	100 [ 92.2]	330,099		330,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 328,000 円／㎡]

神戸長田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難な既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,918,835	10,810,100	35,108,735	30,831,000	4,277,735	（　0.9541） 4,081,387	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	97,175,881 円　　　　（　 278,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸長田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	ＲＣ6F1B	1,750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	350 ㎡	11.0 m x 27.5 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１、１～６Ｆ店舗；部分賃貸

⑦有効率　 77.9 ％
の理由

周辺類似建物の有効率等を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	70.0	175.00	3,880	679,000	2.0	1,358,000
							2.0	1,358,000
2～ 2	店舗	250.00	80.0	200.00	3,120	624,000	2.0	1,248,000
							2.0	1,248,000
3～ 6	店舗	250.00	80.0	200.00	2,770	554,000	2.0	1,108,000
							2.0	1,108,000
地下 1～ 1	店舗	250.00	75.0	187.50	3,120	585,000	2.0	1,170,000
							2.0	1,170,000
～

計		1,750.00	77.9	1,362.50		4,104,000		8,208,000
								8,208,000

⑨年額支払賃料	4,104,000 円　×　12ヶ月　＝　 49,248,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,362.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,248,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,924,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,323,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,208,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,872 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,208,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,521,763 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,918,835 円　　　　（　 131,197 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０４賃　　　　-35	2,244 ( 2,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,839	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,870 円/㎡　月額支払賃料（　 2,770 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＹ３０４賃　　　　-10	2,345 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,904
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸長田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,390,000 円	478,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,462,400 円	49,248,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 938,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,063,000 円	478,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	478,000 円	478,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	478,000 円	478,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,810,100 円　（　　　　　　 30,886 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	478,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,831,000 円（　　　　　 88,089 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,918,835 円
②総費用	10,810,100 円
③純収益　①－②	35,108,735 円
④建物等に帰属する純収益	30,831,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,277,735 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,081,387 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,661 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,175,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 278,000 円／㎡）