別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸長田 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸長田 -18 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　村本　健次   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区浜添通３丁目５番３４ ｢浜添通３－２－５｣ ②地積 　(㎡) 88   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、マンション、 事業所等の混在する 住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 苅藻 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 苅藻駅北西方 270m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅や小学校等への接近条件の良好さから事業所等を主とする地域の中に戸建住宅や共同住宅等が増えつつ あり、今後も見込まれる住宅地化とそれに相応する住宅需要から地価も底堅く安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は主として神戸市長田区南部に位置し、市営地下鉄海岸線「苅藻」もしくは「駒ヶ林」駅から徒歩圏 にある住宅地域一円と判断する。同圏域は中小工場を主とする地域から住宅地に移行しつつあり、需要者は地縁的選好 性を有する市内居住者のほか他市域からの転入も認められ、同圏域内の物件に対して相応の需要が認められる。土地は １０００万円台前半（８５㎡程度）、新築戸建物件は２５００～３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地は周辺の土地利用を考慮すると画地規模が小さく賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難である ため収益価格は試算しない。本件標準地は自用目的での取引を主として、居住の快適性を重視する住宅地域に位置し、 代替競争不動産の相場観を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地から検討した価格との 均衡を踏まえ、代替関係が認められる取引事例から試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸長田 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [129.0] [100.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天災への警戒感から区中心部物件に住宅需要 が依然集中しているのに加え、総額が嵩まな い小規模物件等に対する購入需要に活発な動 きが認められる。 中小工場を主とする地域から住宅地域に移行 しつつある地域である。利便性に富む区中心 部への接近性も比較的良好で相応の住宅需要 が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％