鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸長田 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ３０４Ｙ -40	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東15m市道、南西4.4m、角地		１住居 (80,200)
b	ＨＤ３０４Ｙ -39	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m私道、西5m、角地		１中専 (80,200)
c	ＭＫ３０４Ｙ -1	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、北東2m、角地		１中専 (70,160)
d	ＳＳ３０４国 -28	神戸市長田区		更地	（　）	不整形	南東8.7m市道、南西2.9m、角地		１住居 (80,200)
e	ＫＴ３０４Ｙ -44	神戸市長田区		建付地	（　）	不整形	北東10m市道、中間画地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,598	100 [ 70.0]	[ 97.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 106.1]	144,262	100 [ 76.7]	188,086	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	190,000
b	(　 ) 99,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	96,990	100 [ 51.2]	189,434		191,000
c	(　 ) 146,142	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	111,304	100 [ 58.7]	189,615		192,000
d	(　 ) 232,693	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	228,803	100 [ 121.2]	188,781		191,000
e	(　 ) 159,452	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	199,315	100 [ 104.9]	190,005		192,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
a	売急ぎ	％／月 -0.20	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 191,000 円／㎡]

神戸長田 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,114,301	786,914	3,327,387	2,495,560	831,827	（　0.9732） 809,534	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	18,826,372 円　　　　（　 118,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸長田 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	160 ㎡	13.2 m x 12.2 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸需要等を総合的に考慮して、各階部分賃貸による約４５㎡の少数世帯向け共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,886	169,740	1.0	169,740
							2.0	339,480
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,906	171,540	1.0	171,540
							2.0	343,080
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		341,280		341,280
								682,560

⑨年額支払賃料	341,280 円　×　12ヶ月　＝　 4,095,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,095,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 204,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,890,592 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	341,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,242 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 682,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 220,467 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,114,301 円　　　　（　 25,714 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＤ３０４賃　　　　-8	1,284 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,009	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,016 円/㎡　月額支払賃料（　 1,906 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＤ３０４賃　　　　-7	1,171 ( 1,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,008
c	ＨＨ３０４賃　　　　-9	1,646 ( 1,558)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,032

神戸長田 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,000 円	35,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	163,814 円	4,095,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 302,600 円	35,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 786,914 円　（　　　　　　 4,918 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,600,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0734 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,495,560 円（　　　　　 15,597 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,114,301 円
②総費用	786,914 円
③純収益　①－②	3,327,387 円
④建物等に帰属する純収益	2,495,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	831,827 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	809,534 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,060 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,826,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
神戸長田 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸長田 -13

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　村本　健次

TEL.

鑑定評価額

30,700,000 円

１㎡当たりの価格

192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市長田区庄山町４丁目５番１外｢庄山町４－１－１３｣				②地積　(㎡)	160 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が多い住宅地域	南西6.5m市道	水道、ガス、下水	板宿 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６．５ｍ
市道

交通

施設

板宿駅北方

470m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模一般住宅を主とする住宅地域で当分は現状を維持すると予測する。商業集積が認められる最寄り駅周辺
まで平坦な経路にある利便性に富む居住環境から一定の総額水準までならば相応の住宅需要が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 192,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は最寄り駅を山陽「板宿」駅若しくは神戸高速鉄道「西代」駅とする住宅地域一円と判断する。同圏域は全
体的には区画が整備されて利便性に富む住環境から相応の需要が見込め、需要者としては市内居住の一次取得層のほか
地縁的選好者や収益不動産の立地を求める事業者等による引き合いも認められる。土地は３０００万円程度（１６０㎡
程度）、新築戸建物件は５０００万円程度が需要の中心だが近時は総額の観点から土地の細分化傾向も見受けられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件需要者は相場観を念頭に対収益取得コストを意識すると判断するので流通性を反映する比準価格の説得力は高い。
一方、近年は収益不動産市場が認知され賃貸運営の収益性で価格が判断されている。だが、この場合の対象は更地でな
く土地建物一体が多い。また本件家賃水準は周辺の中古物件事例等から吟味したがその動向等の不確実性を排除できて
いない面がある。以上より代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸長田 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 167,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 88.1]

[101.0]
100

191,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    191,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

天災への警戒感から区中心部物件に住宅需要
が依然集中しているのに加え、総額が嵩まな
い小規模物件等に対する購入需要に活発な動
きが認められる。

近隣における格別の変動要因は見受けられな
い。商業集積が認められる駅までほぼ平坦な
経路で徒歩圏にあり、当該地域の住宅需要は
相対的に底堅い。

南西側接面で日照・通風等、居住の快適性が
優る。当該個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸長田 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ３０４Ｙ -35	神戸市長田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		２住居地区計画等角敷地等指定区域 (70,180)
b	ＭＫ３０４Ｙ -4	神戸市長田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		準工角敷地等指定区域地区計画等 (70,200)
c	ＫＴ３０４国 -7	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8.3m市道、北西6m、角地		準工地区計画等角敷地等指定区域 (80,200)
d	ＭＫ３０４Ｙ -5	神戸市長田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3m私道、北東2.5m、北西1.5m、三方路		１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 206,813	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	188,012	100 [ 99.8]	188,389	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	190,000
b	(　 ) 218,520	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	182,100	100 [ 95.1]	191,483		193,000
c	(　 ) 195,232	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	189,546	100 [ 100.0]	189,546		191,000
d	(　 ) 158,184	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	156,773	100 [ 82.2]	190,721		193,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 192,000 円／㎡]

神戸長田 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,490,794	792,405	3,698,389	2,621,740	1,076,649	（　0.9732） 1,047,795	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	24,367,326 円　　　　（　 152,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸長田 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	160 ㎡	13.2 m x 12.2 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸需要等を総合的に考慮して、各階部分賃貸による約４５㎡の少数世帯向け共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	2,059	185,310	1.0	185,310
							2.0	370,620
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	2,080	187,200	1.0	187,200
							2.0	374,400
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		372,510		372,510
								745,020

⑨年額支払賃料	372,510 円　×　12ヶ月　＝　 4,470,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,470,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 223,506 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,246,614 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	372,510 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,539 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 745,020 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 240,641 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,490,794 円　　　　（　 28,067 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０４賃　　　　-42	1,639 ( 1,546)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 89.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,234	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,080 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＫ３０４賃　　　　-43	1,557 ( 1,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 80.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,114
c	ＭＫ３０４賃　　　　-48	1,501 ( 1,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 76.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,262

神戸長田 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	149,600 円	37,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	178,805 円	4,470,120　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 317,900 円	37,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 792,405 円　（　　　　　　 4,953 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0734 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,621,740 円（　　　　　 16,386 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,490,794 円
②総費用	792,405 円
③純収益　①－②	3,698,389 円
④建物等に帰属する純収益	2,621,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,076,649 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,047,795 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,549 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,367,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,000 円／㎡）