別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸長田 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸長田 -10 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　照幸   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 76,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区長田天神町２丁目１番４６ ｢長田天神町２－１２－１３｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 整然とした山手の住 宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 神鉄長田 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 神鉄長田駅西方 200m 法令 規制 １中専 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既に一般住宅が建ち並んだ生活利便性にやや難のある住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当 面は現状を維持しつつ、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市長田区及び隣接の須磨区や兵庫区、北区南部に形成された住宅地域にわたる。需要者は神戸市内の 居住者が中心を占める。少子高齢化、人口減少等から利便性の劣る地域や経路に起伏のある住宅地への需要は弱い。特 に神鉄有馬線沿いは相対的に需要が低調で地価は下落基調が続いている。近隣地域及びその周辺での売買の中心価格帯 は、標準的な規模の土地で１，１００万円台半ば程度、新築の建売住宅で２，８００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸住宅も見られるが、周辺の土地利用を考慮すると、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実 的であるため、収益還元法は適用しなかった。居住の快適性が重視される住宅地域であるので、市場の実態を反映した 比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸長田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,600 円／㎡ [ 96.1] 100 100 [100.0] 100 [ 77.6] [100.0] 100 76,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区南部の区画整理等の住宅環境整備の一方、 高齢化や中小企業の流出等により人口は震災 前の８割に届かず、住宅需要は東部３区に比 し相対的に弱い。 周辺街路に起伏があり、最寄り駅周辺には商 業集積が見られず、需要は弱い。地域要因に 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％