別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸長田 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸長田 -8 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　博一   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 204,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区水笠通６丁目１０６番４ ｢水笠通６－７－１４｣ ②地積 　(㎡) 77   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅や店舗併用 住宅等が建ち並ぶ住 宅地域 北東8.5m市道 水道、ガス、下水 新長田 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        77 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北８．５ｍ 市道 交通 施設 新長田駅北西方 570m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 新長田駅徒歩圏の区画整理済の住宅地域であり、駅周辺には店舗等が集積し、生活利便性、都心への接近性が良 好であり、需要は根強い。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    204,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線等の沿線で、神戸市西部に存する住宅地域である。需要者は長田区及びその 周辺地域の居住者が中心である。利便性に優れる地域であり、画地規模が小さく、総額を抑えた物件が中心である。景 気の先行きに対する不透明感はあるが、価格時点現在の需給関係は安定している。土地は８０㎡で１，６００万円程度 、新築戸建物件は３，０００～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さいため、経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではなく、収益還元法は適用しない。自 用目的の取引が中心の地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として取引を行うことが通常の地域で ある。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸長田 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.3] [100.0] 100 203,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    202,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長田区の南部平坦地で利便性の優れる地域を 中心に地価は上昇傾向。北部丘陵地では下落 傾向が継続している。 地域要因に特別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％