別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸長田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸長田 -6 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　林　秀樹   TEL.

鑑定評価額 9,240,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区野田町６丁目１１番 ｢野田町６－１－３９｣ ②地積 　(㎡) 60   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 、事業所が混在する 住宅地域 北東8.5m市道 水道、ガス、下水 鷹取 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８．５ ｍ市道 交通 施設 鷹取駅東方 950m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や共同住宅、事業所等が混在する住宅地域で当面は現状を維持するものと予測する。区画整然とした利 便性に富む居住環境から一定の総額水準までならば相応の住宅需要が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は神戸市長田区の南部に位置し、最寄り駅をＪＲ「鷹取」駅若しくは市営地下鉄「駒ヶ林」駅とする 住宅地域一円と判断する。同圏域は細街路のところもあるが全体的には比較的区画が整備され、利便性に富む住環境か ら相応の需要が見込め、需要者としては市内居住の一次取得層のほか地縁的選好者による引き合いも認められる。土地 は９００万円台前半（６０㎡程度）で、新築戸建物件は２５００～３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地は画地規模が小さく間口も狭小であることから賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるた め収益価格は試算しない。本件標準地は自用目的での取引を主として、居住の快適性を重視する住宅地域に位置し、取 引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ 、代替関係が認められる取引事例から試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸長田 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [100.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の影響等もあって、景気や地価 の全般的な見通しはやや不透明である。なお 、長田区の人口は市全体に対して減少割合が 相対的に大きい。 近隣での格別の変動要因は見受けられない。 区画整然とした利便性が認められる住宅地域 で、一定の総額水準までならば相応の住宅需 要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％