別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸長田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸長田 -4 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　照幸   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区片山町１丁目８番１８４ ｢片山町１－２０－１５｣ ②地積 　(㎡) 74   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅の 多い山手の住宅地域 北西6.3m市道 水道、ガス、下水 高速長田 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．３ ｍ市道 交通 施設 高速長田駅北方 570m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。駅から近く利便性が高 いことから、需要は堅調で、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市中西部、長田区を核とし須磨区や兵庫区に形成された住宅地域で、需要者は神戸市内の居住者が中 心である。山麓線以南の利便性の良い既成住宅地域では、地域的選好性を反映して需要は概ね安定的に推移している一 方、利便性に劣る地域は高齢化、人口減少に直面し、需要は低迷している。近隣地域及びその周辺での売買の中心価格 帯は、標準的な規模の土地で１，２００万円代半ば、新築建売住宅で総額３，２００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の土地利用状況を勘案するに、一部に賃貸物件も見受けられるが、画地規模は総じて小さく有効な賃貸住宅を想定 することが困難であるので、収益還元法は適用しなかった。当該地域は居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であ り、自用目的の取引が中心である。よって以上を踏まえ、単価と総額の関連にも十分留意し、また指定基準地の価格変 動状況を勘案し、市場の実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　長田（県） -5              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区南部の区画整理等の住宅環境整備の一方、 高齢化や中小企業の流出等により人口は震災 前の８割に届かず、住宅需要は東部３区に比 し相対的に弱い。 駅徒歩圏内で、駅周辺には大型店舗を含む商 業集積があり、利便性を反映して相対的に需 要は底堅い。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％