別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸長田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸長田 -3 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　村本　健次   TEL.

鑑定評価額 5,880,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区鹿松町３丁目６番１１ ｢鹿松町３－６－１３｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南東4m私道 水道、ガス、下水 丸山 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ私道 交通 施設 丸山駅西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少が続く神戸電鉄沿線に位置する住宅地域であり当分は現状を維持すると予測する。地勢等の面で生活利 便性が劣ることや自然災害への警戒感から需要は弱含みであり、当面は下落傾向の地価で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は長田区及び隣接区の兵庫区の北部に位置する、神戸電鉄「丸山」もしくは「鵯越」駅を最寄り駅と する住宅地域一円と判断する。需要者は市内居住の一次取得層のほか地縁的選好者による引き合いも見受けられるが、 山手に位置するため交通アクセス等の面で生活利便性が劣ること等から住宅需要は依然として弱含み感がある。土地は ６００万円程度（１５０㎡程度）が需要の中心となり、新築戸建物件は２０００万円台が需要の上限と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地は公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益価格 は試算しない。本件標準地は自用目的での取引を主として、居住の快適性を重視する住宅地域に位置し、代替競争不動 産の相場観を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ 、代替関係が認められる取引事例から試算した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸長田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,600 円／㎡ [ 96.1] 100 100 [100.0] 100 [152.1] [102.0] 100 39,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天災への警戒感から区中心部物件に住宅需要 が依然集中しているのに加え、総額が嵩まな い小規模物件等に対する購入需要に活発な動 きが認められる。 神戸電鉄沿線の旧来からの住宅地域で近隣で の格別の変動要因はないが、生活利便性が劣 るため人口減が続いており需要は低調な状態 が継続している。 南東側接面で日照・通風等、居住の快適性が 優る。当該個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.3 ％  ％