別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸兵庫 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 9-1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　林　秀樹   TEL.

鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区御崎本町４丁目２番７ ｢御崎本町４－２－３７｣ ②地積 　(㎡) 1,117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 事務所兼倉庫 Ｓ3 中規模事業所、倉庫 等が建ち並ぶ工業地 域 北東8m市道 水道、下水 地下鉄和田岬 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   110 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 事務所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 地下鉄和田岬駅北西方 700m 法令 規制 工業 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模事業所、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、今後も現状通り推移するものと予測する。需要は堅調であり 、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市に位置する中小工業地域である。需要者は圏内に地縁を有する事業者を中心として、圏外の事業者 も想定される。中規模事業所、倉庫等が建ち並ぶ臨海部の工業地域にあって、中心市街地への接近性にも優れること等 から、需給は概ね堅調であり地価は上昇傾向で推移している。需要者の属性や業種による取引の個別性が強く、需要の 中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 事業所、倉庫等が建ち並ぶほか、周辺には共同住宅等も見られる地域である。中小規模資本の事業者等による自用目的 での取引が主な地域にあって、賃貸市場が十分に熟成しておらず、経済合理的な賃貸事業を想定することが非現実的で あるため収益還元法は適用しない。以上により市場の実態を反映した、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を 踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸長田 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,300 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [ 68.1] [100.0] 100 121,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の影響等もあって、景気や地価 の全般的な見通しはやや不透明である。なお 、兵庫区の人口は概ね横ばい傾向にある。 中規模事業所や倉庫等が見られる臨海部の工 場地域である。なお、地域要因に変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％