鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸兵庫 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＹ３０４国 -23	神戸市兵庫区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	ＭＨ３０４Ｙ -38	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東48m国道、北東15m、角地		商業 (100,600)
c	ＨＤ３０４国 -19	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、北西6m、角地		商業 (100,500)
d	ＵＳ３０４国 -3	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		商業 (100,240)
e	ＭＨ３０４国 -31	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 393,621	100 [ 120.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	330,642	100 [ 105.0]	314,897	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	315,000
b	(　 ) 527,983	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	517,218	100 [ 154.5]	334,769		335,000
c	(　 ) 292,796	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	268,041	100 [ 83.2]	322,165		322,000
d	(　 ) 204,238	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	257,340	100 [ 80.9]	318,096		318,000
e	(　 ) 190,528	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 65.0]	100 [ 90.0]	327,317	100 [ 105.9]	309,081		309,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
a	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 316,000 円／㎡]

神戸兵庫 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,075,911	1,777,300	6,298,611	5,450,250	848,361	（　0.9541） 809,421	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	19,271,929 円　　　　（　 217,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸兵庫 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	70.00	ＲＣ5	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	89 ㎡	7.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロアー貸しの事務所、２～５階は各階２戸のワンルームタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率等を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	70.00	75.0	52.50	3,000	157,500	2.0	315,000
							3.0	472,500
2～ 3	住宅	70.00	80.0	56.00	2,285	127,960	1.0	127,960
							2.0	255,920
4～ 5	住宅	70.00	80.0	56.00	2,340	131,040	1.0	131,040
							2.0	262,080
～

～

計		350.00	79.0	276.50		675,500		833,000
								1,508,500

⑨年額支払賃料	675,500 円　×　12ヶ月　＝　 8,106,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 276.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,106,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 405,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,700,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	833,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,914 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,508,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 367,297 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,075,911 円　　　　（　 90,741 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＵＳ３０４賃　　　　-5	2,015 ( 1,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	2,422	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,384 円/㎡　月額支払賃料（　 2,285 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＤ３０４賃　　　　-6	2,140 ( 2,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,346
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸兵庫 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	422,500 円	84,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	405,300 円	8,106,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 718,200 円	84,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,500 円	84,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,500 円	84,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,777,300 円　（　　　　　　 19,970 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,500,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,450,250 円（　　　　　 61,239 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,075,911 円
②総費用	1,777,300 円
③純収益　①－②	6,298,611 円
④建物等に帰属する純収益	5,450,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	848,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	809,421 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,095 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,271,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 217,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
神戸兵庫 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸兵庫 5-3

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　小林　昌三

TEL.

鑑定評価額

27,200,000 円

１㎡当たりの価格

306,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市兵庫区新開地４丁目３番２０｢新開地４－３－１６｣				②地積　(㎡)	89 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	事務所兼共同住宅ＲＣ5	事務所兼共同住宅に店舗も介在する商業地域	北東10m市道	水道、ガス、下水	高速神戸 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 15 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層の事務所住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

高速神戸駅南西方

380m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

店舗とマンション等が混在する商業地域であり、現状を維持するものと予測する。高容積の当該地区は、マンシ
ョン用地の需要があり、地価は上昇傾向であったが、このところのコロナ禍により、様子見の状況である。

(3)最有効使用の判定

中層の事務所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 313,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 245,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、兵庫区及び隣接区の駅徒歩圏を中心とする商業地域又は住商混在地域。需要者は地縁のある個人事業者
、地元中小企業等が中心であるが、立地条件等によっては同一需給圏外からの転入需要も見込まれる。比較的駅に近く
中高層利用も可能なことから需要は底堅いものの、地価はこのところ停滞気味で推移している。土地は、画地規模や取
引目的等によって総額がまちまちであるため中心的価格帯については把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗事務所のほか共同住宅等も見られるが、取引は自己使用目的が中心であり、兵庫区内の商業地等に係る代替性の強
い取引事例を多数収集し、精度の高い比準価格を試算し得た。一方、周辺には事務所、マンション等の賃貸物件も見ら
れるが規範性のある賃貸事例は少なく、これを基礎とする収益価格の相対的信頼性はやや劣る。よって、市場の実勢を
反映した比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸兵庫 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 368,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[123.0]

[100.0]
100

306,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    306,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

兵庫区の人口は微減傾向にある。新型コロナ
ウイルスの影響の長期化が懸念される。

地域要因の変動は特にない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸兵庫 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＳ３０４国 -15	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20.2m国道、中間画地		１住居 (70,200)
b	ＨＤ３０４国 -19	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、北西6m、角地		商業 (100,500)
c	ＭＨ３０４国 -31	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		近商 (100,400)
d	ＨＤ３０４国 -23	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東3.7m私道、北東3m、角地		商業 (100,240)
e	ＨＤ３０４国 -4	神戸市兵庫区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7.5m市道、中間画地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,423	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	179,768	100 [ 57.1]	314,830	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	315,000
b	(　 ) 292,796	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	268,041	100 [ 85.1]	314,972		315,000
c	(　 ) 190,528	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 65.0]	100 [ 90.0]	327,317	100 [ 105.0]	311,730		312,000
d	(　 ) 164,690	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	157,789	100 [ 50.4]	313,073		313,000
e	(　 ) 172,505	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	191,097	100 [ 61.3]	311,741		312,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 313,000 円／㎡]

神戸兵庫 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難な既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,184,904	1,776,527	6,408,377	5,450,250	958,127	（　0.9541） 914,149	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	21,765,452 円　　　　（　 245,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸兵庫 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	70.00	ＲＣ5	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	89 ㎡	7.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ事務所；フロア貸、２～５Ｆ共同住宅；単身者向、平均約３０㎡

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率等を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	70.00	80.0	56.00	2,817	157,752	1.0	157,752
							3.0	473,256
2～ 3	住宅	70.00	85.0	59.50	2,160	128,520	1.0	128,520
							3.0	385,560
4～ 5	住宅	70.00	85.0	59.50	2,180	129,710	1.0	129,710
							3.0	389,130
～

～

計		350.00	84.0	294.00		674,212		674,212
								2,022,636

⑨年額支払賃料	674,212 円　×　12ヶ月　＝　 8,090,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 294.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,090,544 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 404,527 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,686,017 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	674,212 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,405 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,022,636 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 492,482 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,184,904 円　　　　（　 91,965 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ３０４賃　　　　-9	2,197 ( 2,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,240	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,160 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＤ３０４賃　　　　-2	2,217 ( 2,217)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [106.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,324
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸兵庫 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	422,500 円	84,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	404,527 円	8,090,544　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 718,200 円	84,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,500 円	84,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,500 円	84,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,776,527 円　（　　　　　　 19,961 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,500,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,450,250 円（　　　　　 61,239 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,184,904 円
②総費用	1,776,527 円
③純収益　①－②	6,408,377 円
④建物等に帰属する純収益	5,450,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	958,127 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	914,149 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,271 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,765,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,000 円／㎡）