別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 神戸兵庫 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 -16 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　昌三   TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区矢部町５８番外 ｢矢部町３４－１６｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,184) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ既成住宅地域 北東4.6m市道 水道、ガス、下水 大倉山 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．６ｍ 市道 交通 施設 大倉山駅北方 750m 法令 規制 １中専 (70,184) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を主とする既成住宅地域であり、当面はほぼ現状を維持するものと予測する。最寄駅からの利便 性を反映して地価はやや上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神戸市中西部のうち、市営地下鉄西神・山手線を中心とする各鉄道沿線の住宅地域。需要者は近隣の地 縁者をはじめとする同一需給圏内の居住者等が多く、圏外からの転入者は少ない。中央区との境界付近に位置する古く からの既成住宅地域で、地縁的選好性が強く需給関係はやや限定的である。土地は、標準地と同規模であれば２０００ 万円台前半が中心的価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における環境等の類似した多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な 比準価格を試算し得た。一方、周囲にはアパートも散見されるが、画地規模等の条件により経済合理的な賃貸経営が成 り立つ賃貸住宅の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸兵庫 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 97.7] [100.0] 100 159,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    158,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 兵庫区の人口は微減傾向にある。新型コロナ ウイルスの影響の長期化が懸念される。 地域要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％