別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸兵庫 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 -10 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　林　秀樹   TEL.

鑑定評価額 9,370,000 円  １㎡当たりの価格 93,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区氷室町２丁目３５番８ ｢氷室町２－１５－１０｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 地すべり防止区域 (70,188) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.7m市道 水道、ガス、下水 湊川公園 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 湊川公園駅北西方 1.5km 法令 規制 １中専 (70,188) 準防  土砂災害警戒区域 地すべり防止区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、今後とも現況通りの住環境を維持していくものと予測され る。地域要因に大きな変動は見られず、地価水準は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市営地下鉄山手線、神戸電鉄及び神戸高速鉄道の沿線で、神戸市の中部に位置する住宅地域である。主 たる需要者は神戸市内の居住者が中心であり、地縁的選好性も強く、圏外からの需要は期待しにくい。駅からやや遠く 利便性の劣る地域であり、また、山裾の傾斜地であること等から需要は低調であり、地価は下落傾向で推移している。 土地は１０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、一部アパート等も見られるが、自用目的での取引が中心である。比準価格は類 似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は画地規模が小さく、間口も狭小であるこ とから、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため試算しなかった。よって、市場の実態を反映し た比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸兵庫 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [167.5] [101.0] 100 93,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の影響等もあって、景気や地価 の全般的な見通しはやや不透明である。なお 、兵庫区の人口は概ね横ばい傾向にある。 山裾の既成住宅地域で、土砂災害警戒区域に 含まれている。なお、地域要因に特段の変動 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％