別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸兵庫 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 -9 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　林　秀樹   TEL.

鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区浜山通２丁目２番２ ｢浜山通２－２－９｣ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1.5:1 事務所兼住宅 Ｓ3 一般住宅、アパート 等が混在する既成の 住宅地域 西6.2m市道 水道、ガス、下水 地下鉄和田岬 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 兵庫運河周辺都市景観形成地 域 街 路 基準方位　北６．２ ｍ市道 交通 施設 地下鉄和田岬駅西方 480m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート等が混在し、周辺では都市基盤整備等が進む既成の住宅地域であり、当面は現状維持で推移 するものと予測する。地域要因に大きな変動は見られず、地価水準は若干の上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ線及び地下鉄海岸線等の各沿線で、概ね神戸市兵庫区・長田区等の南部市街地に位置する住宅地域。 需要者は圏内居住者が多く圏外からの転入者は少ない。一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で、周辺におけ る都市基盤整備の進捗等により利便性が向上し、需要は引き続き堅調であること等から、地価は若干の上昇傾向で推移 している。土地は、標準地と同規模であれば２０００万円台半ばが中心的価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心的であり、兵庫区南部の浜手に存する代替性の強い取引事例を多数収集し、実証的な比準価 格を試算し得た。一方、周辺にはアパート等の賃貸物件も混在するが、画地規模等の条件により経済合理的な賃貸経営 が成り立つ賃貸住宅の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸兵庫 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    249,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [141.4] [100.0] 100 176,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    175,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の影響等もあって、景気や地価 の全般的な見通しはやや不透明である。なお 、兵庫区の人口は概ね横ばい傾向にある。 一般住宅やアパートが混在する浜手の住宅地 域で、周辺では都市基盤整備が進んでおり、 地価は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％