別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸兵庫 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 -8 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　上田　節夫   TEL.

鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 203,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区会下山町２丁目２０３番２４ ｢会下山町２－４－３｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 南東6m市道、背面道 水道、ガス、下水 湊川公園 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道　二方路 交通 施設 湊川公園駅西方 800m 法令 規制 １中専 (80,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、現状を維持すると予測す る。地価水準は微増傾向と予測するが新型コロナウイルス感染症により将来の不透明感が増している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    203,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね市営地下鉄西神・山手線の沿線等で神戸市の圏域に存する一般住宅地域である。需要者は神戸市居住 者が大半を占めている。周辺の住宅地域では街路・区画等の整備が進み、近年は比較的安定した需要がある。土地は標 準画地規模を想定すると２，０００万円台前半の物件が需要の中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住環境面等から低層のアパート等も見受けられるが、自用目的の取引が中心である。周辺の土地利用を考慮すると、画 地規模がやや小さく、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため、収益還元法は非適用とした。同 一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえたことから、比準価格を標準とし、さらに代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸兵庫 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    249,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [125.0] [102.0] 100 203,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    201,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 兵庫区の人口はほぼ横ばい傾向にある。新型 コロナウイルスの影響の長期化が懸念される 。 地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％