別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸兵庫 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 -2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　林　秀樹   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区松本通７丁目１０４番４ ｢松本通７－１－８｣ ②地積 　(㎡) 62   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 角敷地等指定区域 地区計画等 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 上沢 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 上沢駅北方 250m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  角敷地等指定区域 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地域要因に大きな変動は見 られず、地価水準は若干の上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市営地下鉄山手線、神戸高速鉄道線及びＪＲ線の沿線で、概ね神戸市中南部の圏域に存する住宅地域 である。需要者は神戸市の居住者が多くを占める。当該地域は区画整理された住宅地域内にあり、交通利便性及び街路 状況が良好であることから需給は安定的である。地価水準は若干の上昇傾向で推移しており、土地は１４００万円前後 （６０㎡程度）の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の不動産取引が中心である。収益価格は、標準地 は画地規模が小さく間口も狭小であり、賃貸経営上有効な共同住宅の想定が困難であるため試算を断念した。比準価格 は、代替性を有する複数の取引事例を根拠に算定されており、市場の実勢を反映した価格が求められた。したがって、 本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸兵庫 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    249,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [108.9] [102.0] 100 233,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    230,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の影響等もあって、景気や地価 の全般的な見通しはやや不透明である。なお 、兵庫区の人口は概ね横ばい傾向にある。 最寄り駅から徒歩圏内の利便性に優れた住宅 地域である。周辺環境に大きな変化は認めら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％