別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸兵庫 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 -1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　幸生   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区菊水町７丁目３番４外 ｢菊水町７－３－１３｣ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:3 住宅 ＬＳ3 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 湊川公園 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 湊川公園駅北西方 1.1km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅に共同住宅も混在する住宅地域で地域要因に特筆すべき変動はなく、今後とも概ね現状を維持するもの と予測する。地価水準は若干の下落基調が続いている。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市営地下鉄西神・山手線及び神戸電鉄有馬線沿線で、神戸市の市街地中北部に位置する住宅地域であ る。需要者は圏内居住者が殆どであり、圏外からの転入者は少ない。中小規模の一般住宅に共同住宅等も介在する既成 住宅地域で、特筆すべき変動要因はない。値頃感から需給は安定的に推移していたが、利便性が劣ること等から需要は 減退傾向が続いている。土地は２０００万円程度、新築建売住宅で３５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域内では共同住宅等も散見されるものの、戸建住宅としての利用が大半で自己使用目的の戸建住宅又は戸建住宅 用地が取引の中心となっている。収益還元法については、事業収益の観点から経済合理性に見合う賃貸用共同住宅の想 定が現実的ではないため、その適用を断念した。このようなことから、信頼度の高い複数の取引事例から試算され、市 場性を反映した比準価格を採用し、前年からの変動要因等も考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　兵庫（県） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症拡大の影響で景気 は厳しい状況だが、兵庫区の住宅地価格は概 ね横這い又は若干の上昇傾向で推移している 。 新型コロナウィルス感染症拡大の近隣地域及 びその周辺地域への影響は比較的軽微である が、近隣地域では需要は減退基調で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％ -0.6 ％