別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸灘 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸灘 9-1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　博一   TEL.

鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市灘区大石南町３丁目６７番 ｢大石南町３－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 643   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 事務所兼工場 Ｓ2 事業所、倉庫、工場 等が見られる工業地 域 西8m市道 水道、下水 大石 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 事務所兼工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大石南町まちづくり協定 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 大石駅南西方 600m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 事業所、倉庫、工場等を中心とする工業地域であり、周辺では住宅地化の傾向が見られる。地価は緩やかな上昇 傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 事務所兼工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね神戸市内及び阪神間の中小規模の工業地域である。需要者の中心は同一需給圏内の中小事業者等が想 定される。金利水準は低位にあり資金調達環境は良好で、物流関連の需要は堅調であり、本件地域の地価も上昇基調で 推移している。取引される画地規模は様々であり、中心価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の事業所や作業所等が建ち並ぶ工業地域であり、経済合理性が成立する賃貸事業を想定することが非現実的である ため収益還元法は適用しない。自用目的の取引が中心であり、需要者の多くは市場での取引価格の水準を重要な指標と して取引を行っていると考えられることから、比準価格を採用し、類似地域に存する標準地との検討も踏まえ、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 9-5               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [ 97.9] [100.0] 100 162,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済への影響は厳しいものが あるが、阪神間の工業地については流通業務 関連を中心に需要が堅調である。 周辺では住宅地化の傾向が見られるが、その 他に格別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％