鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸灘 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ３０４Ｙ -37	神戸市灘区		貸家建付地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	ＨＨ３０４国 -2	神戸市灘区		建付地	（　）	長方形	北27m市道、中間画地		近商 (100,400)
c	ＯＴ３０４Ｙ -43	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m市道、中間画地		２中専 (70,300)
d	ＮＭ３０４国 -38	神戸市東灘区		更地	（　）	不整形	南20m市道、北4m、二方路		２中専 (80,300)
e	ＡＨ３０４Ｙ -34	神戸市灘区		貸家建付地	（　）	不整形	東20m市道、北東15m、南24m、三方路		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 617,115	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	645,502	100 [ 100.0]	645,502	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	646,000
b	(　 ) 472,724	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	478,397	100 [ 67.7]	706,643		707,000
c	(　 ) 499,043	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	512,018	100 [ 75.7]	676,378		676,000
d	(　 ) 647,576	100 [ 130.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	495,173	100 [ 63.0]	785,989		786,000
e	(　 ) 490,705	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	492,150	100 [ 72.0]	683,542		684,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 678,000 円／㎡]

神戸灘 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,461,497	5,333,470	18,128,027	14,427,000	3,701,027	（　0.9343） 3,457,870	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	86,446,750 円　　　　（　 503,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸灘 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＲＣ7	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	172 ㎡	13.3 m x 12.8 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ～２Ｆはフロア貸し店舗、３Ｆ～７Ｆは平均専有面積約５１㎡のファミリータイプ。建物規模は周辺の状況等を勘案して想定。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

類似建物の有効率等を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	75.0	90.00	5,335	480,150	3.0	1,440,450
							3.0	1,440,450
2～ 2	店舗	120.00	80.0	96.00	3,200	307,200	3.0	921,600
							3.0	921,600
3～ 3	住宅	120.00	85.0	102.00	2,150	219,300	1.0	219,300
							3.0	657,900
4～ 5	住宅	120.00	85.0	102.00	2,200	224,400	1.0	224,400
							3.0	673,200
6～ 7	住宅	120.00	85.0	102.00	2,250	229,500	1.0	229,500
							3.0	688,500

計		840.00	82.9	696.00		1,914,450		3,489,150
								5,743,350

⑨年額支払賃料	1,914,450 円　×　12ヶ月　＝　 22,973,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 696.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,973,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,159,470 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,029,930 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,489,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,147 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,743,350 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,398,420 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,461,497 円　　　　（　 136,404 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＨ３０４賃　　　　-22	4,127 ( 3,922)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	5,547	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,690 円/㎡　月額支払賃料（　 5,335 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＭ３０４賃　　　　-9	5,043 ( 4,868)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	5,837
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸灘 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,374,000 円	229,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,159,470 円	23,189,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 395,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,946,500 円	229,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	229,000 円	229,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	229,000 円	229,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,333,470 円　（　　　　　　 31,009 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	229,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,427,000 円（　　　　　 83,878 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,461,497 円
②総費用	5,333,470 円
③純収益　①－②	18,128,027 円
④建物等に帰属する純収益	14,427,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,701,027 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,457,870 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,104 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,446,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 503,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
神戸灘 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸灘 5-3

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　有馬　隆之

TEL.

鑑定評価額

114,000,000 円

１㎡当たりの価格

660,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市灘区森後町２丁目２番２外｢森後町２－３－１７｣				②地積　(㎡)	172 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ7F1B	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北27m市道	水道、ガス、下水	六甲道 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

六甲道駅北方

300m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線沿いの商業地域であり、地域要因に特別の変動はなく、今後とも現状
で推移するものと予測する。なお、コロナ禍の影響により、地価水準の将来動向については不透明である。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 680,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 512,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線で、概ね神戸市の東部に位置する市街地型の商業地域である
。需要者の中心は圏内に地縁を有する個人事業者もしくは事業法人であるが、物件の規模や周辺の商況性によっては、
広域事業法人も想定される。中高層の事業用ビル等が建ち並ぶ既成の商業地域であり商業集積度は相対的に高く、需給
関係は比較的安定している。需要者の業態や属性により取引の個別性が強く、中心価格帯は見出しにくくなっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は幹線道路沿いに中高層の事業用ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、事業用地や収益物件としての
需要が中心となる市場環境にあることから、収益採算性の観点からの検討をも十分に行う必要がある。よって、本件に
おいては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準
地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸灘 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 391,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[ 59.9]

[100.0]
100

659,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍に伴い、実体経済は大きな影響を受
けているが、灘区における需要は底堅く推移
しており、地価はやや上昇傾向となっている
。

街路の拡幅工事が完了し、供用開始となった
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸灘 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ３０４Ｙ -37	神戸市灘区		貸家建付地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	ＡＨ３０４国 -19	神戸市灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北28m国道、南3.1m、二方路		近商 (100,300)
c	ＡＨ３０４Ｙ -34	神戸市灘区		貸家建付地	（　）	不整形	東20m市道、北東15m、南24m、三方路		近商 (100,400)
d	ＯＴ３０４Ｙ -43	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m市道、中間画地		２中専 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 617,115	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	645,502	100 [ 94.9]	680,192	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	680,000
b	(　 ) 466,886	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	484,990	100 [ 71.6]	677,360		677,000
c	(　 ) 490,705	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	492,150	100 [ 72.0]	683,542		684,000
d	(　 ) 499,043	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	512,018	100 [ 75.7]	676,378		676,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 680,000 円／㎡]

神戸灘 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,533,720	5,337,034	18,196,686	14,427,000	3,769,686	（　0.9343） 3,522,018	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	88,050,450 円　　　　（　 512,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸灘 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＲＣ7	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	172 ㎡	13.3 m x 12.8 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗フロア貸し、３～７階ファミリータイプの住宅で平均専有面積は５１㎡程度を想定。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

類似建物の標準的有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	75.0	90.00	5,401	486,090	3.0	1,458,270
							3.0	1,458,270
2～ 2	店舗	120.00	80.0	96.00	3,200	307,200	3.0	921,600
							3.0	921,600
3～ 3	住宅	120.00	85.0	102.00	2,150	219,300	1.0	219,300
							3.0	657,900
4～ 5	住宅	120.00	85.0	102.00	2,200	224,400	1.0	224,400
							3.0	673,200
6～ 7	住宅	120.00	85.0	102.00	2,250	229,500	1.0	229,500
							3.0	688,500

計		840.00	82.9	696.00		1,920,390		3,506,970
								5,761,170

⑨年額支払賃料	1,920,390 円　×　12ヶ月　＝　 23,044,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 696.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,044,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,163,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,097,646 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,506,970 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,761,170 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,402,758 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,533,720 円　　　　（　 136,824 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＨ３０４賃　　　　-22	4,127 ( 3,922)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,732	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,761 円/㎡　月額支払賃料（　 5,401 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＳ３０４賃　　　　-2	4,584 ( 4,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	5,821
c	ＴＭ３０４賃　　　　-9	5,043 ( 4,868)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,731

神戸灘 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,374,000 円	229,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,163,034 円	23,260,680　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 395,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,946,500 円	229,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	229,000 円	229,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	229,000 円	229,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,337,034 円　（　　　　　　 31,029 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	229,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,427,000 円（　　　　　 83,878 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,533,720 円
②総費用	5,337,034 円
③純収益　①－②	18,196,686 円
④建物等に帰属する純収益	14,427,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,769,686 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,522,018 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,477 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,050,450 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 512,000 円／㎡）