別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸灘 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸灘 -15 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　明井　英雄   TEL.

鑑定評価額 36,800,000 円  １㎡当たりの価格 208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市灘区箕岡通２丁目６番４ ｢箕岡通２－１－４｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,150) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い山手の住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 王子公園 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道　 交通 施設 王子公園駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、地域要因の変動はみられない。傾斜のある地勢で利 便性がやや劣るものの、土地の需給は比較的安定しており、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸線及びＪＲ東海道本線の沿線で、神戸市東部及び阪神間の住宅地域を包含する圏域。需要者 は同一需給圏内に居住し、大阪・神戸方面を勤務地とする個人が中心である。最寄り駅からの経路に傾斜があり接近性 はやや劣るが、駅徒歩圏内の住宅地との比較における割安感から、需要は安定的に推移している。市場の中心となる価 格帯は標準的な規模の土地で３，５００万円前後、新築の戸建住宅は５，５００万円～６，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は中規模戸建住宅を主体とする第１種低層住居専用地域内の住宅地域であり、賃貸用共同住宅の建築を想定す ることは事業採算性の観点から現実妥当性を欠くため、収益価格は求めることができなかった。居住の快適性・利便性 に着目した自用目的の土地取引が中心となっていることから、本件は市場性を反映した比準価格を標準として代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 64.5] [102.0] 100 210,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    208,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 灘区においては住宅地の供給が限られている 一方で需要は根強く、コロナ禍の状況下にあ っても平坦地を中心に地価の上昇傾向が継続 している。 画地の細分化が散見されるが、戸建住宅等が 建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、地域要因 の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％