別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 神戸灘 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸灘 -12 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　瑞穂   TEL.

鑑定評価額 32,400,000 円  １㎡当たりの価格 287,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市灘区下河原通３丁目５０番 ｢下河原通３－３－２｣ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ンが多い住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 大石 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 大石駅北東方 520m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、マンションが多い住宅地域であり、今後も現状と大差なく推移するものと予測する。地価は上昇傾向 にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    287,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神電鉄本線、ＪＲ東海道本線及び阪急電鉄神戸本線の沿線で、概ね神戸市中東部から阪神間に存する住 宅地域である。需要者は市内及び阪神間の居住者が多い。幹線道路背後の住宅地域で商業施設等に近く利便性に優るこ とから、需要は堅調に推移している。昨今の新築分譲住宅は一戸あたり５，０００万円程度が需要の中心となっている 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほかマンションも存在するが、画地規模が小さく、賃貸経営上合理的な共同住宅を想定することが困難であ ることから、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は同一需給圏において代替競争関係の認められる事例から求 めたもので、その信頼性は高い。比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    295,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [102.0] 100 287,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    277,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響が小 さくなり、持ち直している。灘区における住 宅需要は一部の地域を除き、堅調に推移して いる。 地域要因の大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％